Mietzahlung - Wann ist rechtzeitig gezahlt?

Der Bundesgerichtshof hat während des Weihnachtstrubels 2016 ein Urteil veröffentlicht, das für viele Wohnraummietverhältnisse von erheblicher Bedeutung sein dürfte.

Der Fall spielt in Köln. In einem Wohnungsmietvertrag war geregelt, dass die Miete bis zum dritten Werktag auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein muss. Der Geldeingang wurde auf dem Konto des Vermieters nach dem dritten Werktag verbucht. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis wegen schwerer Vertragsverletzungen fristlos, hilfsweise fristgemäß.

Zuvor mahnte der Vermieter seinen Mieter ab, weil die Miete in den Monaten Januar, Februar, März, Mai und Juli 2013 nicht bis zum dritten Werktag des Monats auf seinem Konto eingegangen sei.

Der Vermieter verwies auf die Klausel im Mietvertrag. Dort war, wie üblicherweise in den Mietverträgen vorgesehen, geregelt, dass

  • die Gesamtmiete monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats an den Vermieter zu zahlen ist.
  • für die Rechtzeitigkeit der Zahlung es nicht auf die Absendung ankommt, sondern auf den Eingang des Geldes.

Auslöser für die Kündigung war, dass der Mieter zu einem späteren Zeitpunkt die Miete in bar bei seiner Bank einzahlte und gleichzeitig einen Überweisungsauftrag erteilte. Das Geld ging bei dem Vermieter nach dem dritten Werktag ein. Dies war Veranlassung für den Vermieter den Mietvertrag - wie oben beschrieben - zu kündigen.

Da der Mieter nicht freiwillig auszog, wurde eine Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung eingereicht. Der Vermieter scheiterte mit seiner Klage in den Vorinstanzen. Das Berufungsgericht ließ die Revision zu und so landete der Fall beim BGH (Urteil vom 5. Oktober 2016, Az. VIII ZR 222/15). Die Revision des Vermieters blieb ohne Erfolg.

Nach der gesetzlichen Regelung (§556 b Abs. 1 BGB) lässt sich nicht zwingend entnehmen, dass eine im Überweisungsverkehr gezahlte Miete bereits am dritten Werktag des Monats auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein muss. Der Begriff des Entrichtens ist nach allgemeinem Sprachgebrauch als Synonym für das Bezahlen eines Geldbetrages zu verstehen.

Danach hat der Mieter seine Pflichten erfüllt, wenn er den Zahlungsauftrag für die Überweisung bis zum dritten Werktag eines Monats erteilt und das Konto ausreichend gedeckt ist. Für diesen Fall ist dann auch ein späterer Zahlungseingang auf dem Konto des Vermieters rechtzeitig. Der BGH hält die Klausel, dass der Mietzins bis zum dritten Werktag auf dem Konto des Vermieters gutgeschrieben sein muss, für unwirksam. Begründet wird dies damit, dass die zitierte Vertragsbestimmung dem Mieter das Risiko von Zahlungsverzögerungen im Überweisungsverkehr auferlegt, die durch den Zahlungsdienstleister verursacht werden.

Fazit für die Praxis:

Ehe man dem Mieter irgendwelche Sanktionen wegen verspäteter Mietzinszahlung androht, sollte man zumindest den fünften Werktag im Monat abwarten, ehe man über Abmahnung oder Kündigung des Mietvertrages nachdenkt.

Wer trotzdem abmahnt oder kündigt, wenn die Miete nicht am dritten Werktag auf seinem Konto angekommen ist, läuft Gefahr, eine unberechtigte Sanktion auszusprechen. Der Vermieter macht sich für diesen Fall schadensersatzpflichtig. Bei unberechtigter Kündigung ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter eventuell angefallene Anwaltskosten zu ersetzen.

Ich erinnere an eine hier besprochene Entscheidung des Amtsgerichts Saarbrücken, Az.: 121 C 84/15 (01). Hier musste der Vermieter seinem Mieter wegen unberechtigterweise ausgesprochener Kündigung Anwaltskosten in Höhe von insgesamt 413,64 Euro ersetzen.

Unser Autor:

 

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