Streitfall Schimmelpilz-Befall

Ein Beispiel aus der Praxis

Die Wohnung, um die es in unserem Beispiel aus der Praxis geht, befindet sich im Erdgeschoss eines Dreifamilienwohnhauses. Das Gebäude wurde 1959 errichtet. Das Erdgeschoss wurde seit Baubeginn durchgehend bewohnt. Klagen über Feuchte gab es über Jahrzehnte nicht.

Dies änderte sich erst nach einer Neuvermietung im Jahre 2014. Plötzlich traten im Schlafzimmer und der Küche Feuchteschäden in Form von Schimmelbildung in den Wandbereichen auf.

Dies veranlasste die Mieter, sich an ihre Vermieter mit nachstehenden Ansprüchen und Erklärungen zu wenden:

  • Beseitigung der Feuchteschäden durch die Vermieter
  • Ankündigung einer Mietminderung um 25%
  • Vorbehalt ein Zurückbehaltungsrecht zu reklamieren
  • Androhung einer Ersatzvornahme zur Beseitigung der Feuchtigkeitsursachen und deren Folgen

Die Mieter vertraten die Auffassung, die Verschlechterung der Wohnung fiele in den Verantwortungsbereich der Vermieter. Ein defektes Fallrohr an einer Außenecke sei für die Wasserzufuhr verantwortlich, und daher rühre die Feuchtigkeit im Inneren der Wohnung.

Dieses Argument wiesen  die Vermieter mit nachstehenden Hinweisen zurück:

  • der besagte Defekt am Fallrohr sei schon ein Jahr vor Entstehen der Innenfeuchtigkeit beseitigt gewesen
  • Ursache für die Schimmelbildung sei die völlig unzureichende Beheizung der Wohnung

Zur Klärung der sich widersprechenden Standpunkte wurde das Amtsgericht Saarbrücken (Az.: 36 H 5/16) angerufen. Dieses beauftragte einen öffentlich bestellten  und vereidigten Sachverständigen für Schäden an Gebäuden mit der Überprüfung.

Dieser führte im August 2016 eine Ortsbesichtigung durch. Nach Messungen und Kontrolle der Materialien kam er zu folgendem Ergebnis:

  • Es befinden sich in Schlafzimmer und Küche Schimmelbildungen an den Wandoberflächen. Jedoch sind die darunter befindlichen Bauteile durchgehend trocken. Es konnten keine Werte festgestellt werden, die auf eine erhöhte Feuchtigkeit hinweisen.
  • Die Bausubstanz entspreche - so der Experte - den Mindestanforderungen für Wärmeschutz im Hochbau.
  • Der Defekt am Fallrohr führte zu keinem Schaden im Inneren der Wohnung. Denn der dort befindliche Innengips blieb unbeschädigt.

Als Ursache für die Feuchtigkeitsschäden mit Schimmelbildung wurde eine Tauwasserbildung festgestellt. Die Frage, woher diese kommt, beantwortete der Sachverständige in seinem Gutachten:

„Die rechnerische Überprüfung der Wand zeigt an, dass die Anforderungen an den baulichen Wärmeschutz zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes erfüllt wurden und bei entsprechender Nutzung geeignet sind, eine Schimmelbildung im Gebäude zu vermeiden. Das bedeutet, dass durch den Nutzer der Wohnung darauf zu achten ist, dass durch entsprechende  Lüftung die relative Luftfeuchte in der Wohnung nicht zu sehr ansteigt.“

Fazit:

In dem geschilderten Fall sind die Feuchtigkeitsschäden dem Verantwortungsbereich der Mieter zuzuordnen. Wegen Pflichtverletzung ist es ihnen verwehrt den Mietzins herabzusetzen. Sie können gegenüber dem Vermieter keine Ansprüche geltend machen.

Das Gegenteil ist der Fall. Sie haben sich gegenüber ihren Vermietern wegen Vertragsverletzung schadensersatzpflichtig gemacht. Ihnen werden die Kosten der Schadensbeseitigung sowie der Rechtsverfolgungskosten in Rechnung gestellt.

Unser Autor:

 

Rechtsanwalt Hans-Joachim HoffmanRechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Geschäftsführender Vorsitzender Haus und Grund Saarbrücken

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