Mietminderung bei unerheblichen Mängeln

Ausgang meiner Überlegungen ist die Vorschrift des § 536 BGB. Danach kann der Mieter einer Wohnung den Mietzins ganz oder teilweise reduzieren, wenn die Tauglichkeit der Wohnung aufgehoben oder reduziert ist.

Wird beispielsweise eine Wohnung durch Brandschaden unbewohnbar und muss der Mieter ausziehen, ist die Rechtslage eindeutig. Der Mieter braucht keine Miete zu zahlen.

Eine herabgesetzte Zahlung steht zur Diskussion, wenn – wie das Gesetz es formuliert – die Tauglichkeit nur gemindert ist.

Es würde den Rahmen meines Artikels sprengen, alle Facetten dieses Problems zu besprechen.

Ich erlaube mir, ein Problem zu fokussieren. In § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB heißt es

eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

Verschlechtert sich das Verhältnis zwischen den Mietvertragsparteien – aus welchen Gründen auch immer – so reduziert sich die Toleranzgrenze hinsichtlich etwaiger Mängel an der Mietsache entsprechend.

Dies kann sich bis hin zur Schikane entwickeln.

Einen besonders krassen Fall hatte das LG Berlin, Az.: 63 S 762/09, zu entscheiden.

Ein Vermieter hatte umfangreiche Sanierungsarbeiten im Hause durchgeführt. Dies brachte Veränderungen in der Wohnung mit sich, die dem Mieter nicht alle gefielen.

Deshalb wollte er die Miete mindern.

1. Die Schwelle zur Loggia sei 20 Zentimeter höher als vorher.
2. An dem neuen Balkongeländer fehlen die Blumenkastenhalter.
3. Statt Terrazzoplatten fand der Mieter nur nackten Betonboden vor.
4. Der Müllschlucker ist auf der Etage entfernt worden. Nun muss der Müll nach unten getragen werden.
5. Die neuen aufgeklebten Wandfliesen in Küche und Bad verringerten die Wohnfläche um 8 bzw. 30 Millimeter.

Das angerufene Gericht folgte den Argumenten des Mieters nicht. Es verneinte das beanspruchte Minderungsrecht mit dem Hinweis, es lägen keine bzw. völlig unbedeutende Mängel vor.

zu 1. – Schwelle an der Loggia

Die erhöhte Schwelle stellt keinen Mangel, sondern eine Wertverbesserung dar. Bei geöffneter Tür werde verhindert, dass Schmutz in die Wohnung geweht wird.

zu 2. – fehlende Halter am Balkongeländer

Die Beeinträchtigung ist unerheblich. Blumenkästen können auf den Boden gestellt werden oder mit nicht fest verankerten Haltern an den Balkon gehängt werden.

zu 3. – Terrazzoplatten auf dem Balkon

Nach Ansicht des Gerichts sind Balkone mit Terrazzoplatten und ohne – mit bloßer Betonplatte – gleichwertig.

zu 4. – fehlender Müllschlucker

Der längere Weg zu den Müllgefäßen wird durch Gewinn von weniger Lärm und ausbleibendem Gestank kompensiert.

zu 5. – Verlust von Wohnfläche durch neue Wandfliesen

Erst wenn sich die Wohnung um mehr als 10% verringert, wird die Einbuße der Wohnfläche relevant.

zu 1. – 5.

Der Mieter unseres Falles scheiterte mit seiner Absicht, künftig weniger Miete zu zahlen.

Auch dieser Fall zeigt, auch viele kleine Mietmängel entwickeln sich nicht zu einem wesentlichen, der zur Mietminderung berechtigt.

 

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
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