Bei Nichtzahlung der Kaution – Rausschmiss

Zu besprechen ist eine Mietstreitigkeit, die am Amtsgericht Saarbrücken anhängig ist.
Sie trägt das Aktenzeichen 3C 475/23.

Bei dem Kläger handelt es sich um den Mieter; wir nennen ihn nachfolgend M.

Aufgrund eines schriftlichen Mietvertrages vom 21.03.23 hat er von dem Vermieter (nachfolgend V genannt) eine in Saarbrücken gelegene Wohnung ange-
mietet. Nach Besichtigung der Wohnung am 23.03.23 zog M in die Wohnung ein.

In § 8 des Mietvertrages ist vorgesehen, dass Beanstandungen bezüglich des Zustandes der Wohnung vermerkt werden können.
Es gab keine Notizen. Das änderte sich schlagartig, nachdem V dem M Haus- und Wohnungsschlüssel übergeben hatte. Plötzlich hagelte es nur so von Beanstandungen.

a. Feuchtigkeit/Wasser tritt durch den Fußbodenbelag nach oben
b. Fensterrahmen sind undicht
c. Steckdosenleisten entweder nicht vorhanden bzw. die Abdeckungen fehlen
d. Türzarge nicht beigeputzt
e. Stromkabel hängen von der Decke
f. Elektrokabel liegen frei auf der Wand, nicht befestigt und unter Putz gelegt
g. Elektrokabel hängen lose unmittelbar über dem Herd
h. Lichtschalter fehlen
i. Heizkörper nicht gestrichen, rostet vor sich hin
j. Ungezieferbefall
k. Grüne/türkis-farbene Decke, versprochen war ein Anstrich der Wände mit
weißer Farbe

Parallel hierzu ließ M den V wissen, dass er  -  wegen der behaupteten Mängel die
Miete (250,-- € KM + 150,- € NK-VZ) also die Bruttomiete von 400,- € um 30 %
zu mindern gedenkt.

Der V akzeptierte das Verlangen des M auf Mängelbeseitigung nicht. Und zwar aus
verschiedenen Gründen

• zum einen, weil M die Wohnung so, wie sie sich bei Mitbeginn darstellte, als vertragsgemäß akzeptiert hat.
• zum anderen, weil M Aktivitäten des V zurückwies. “Ich bin Handwerker, ich
  mache das selbst.“

Der anwaltlich vertretene M erhob Klage vor dem Amtsgericht Saarbrücken.
Mit nachstehenden Zielen:

• Mängelbeseitigung
• festzustellen, dass die Bruttomiete gemindert werden darf. Um 30 % Hiergegen wandte sich V. Er verteidigte sich mit den zuvor zitierten Argumenten
• vertragsgemäßer Zustand
• Weigerung, Arbeiten in der Mietwohnung durchführen zu lassen

Bei Fertigung der Klageerwiderung stellte V klar, dass M die vertraglich vereinbarte Mietsicherheit in Höhe von 2 Monatsnettomieten von 2 x 250,- € also 500 € nicht geleistet hat.

Für V war diese Offenbarung eine Steilvorlage. Mit Schriftsatz vom 14.02.24 kündigte V dem M das Mietverhältnis fristlos. Er erhob Widerklage mit dem Ziel, dass M die
Wohnung zu räumen und herauszugeben hat.

Die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung gemäß § 569 Abs. 2a BGB liegen vor.

Die Kaution hätte beginnend mit März 23 in drei Raten mit den Folgemieten April und Mai 2023 gezahlt werden müssen.

Die Kaution erreicht zwei Nettomieten. Das reicht für eine außerordentliche Kündigung.

Hiergegen wandte sich der M mit dem Argument, wegen der von ihm behaupteten Mängel, hatte er die Kaution nicht zahlen müssen. Ein Verzug sei nicht eingetreten.
Ein Irrtum, auf den das Gericht mit Schreiben vom 29.04.24 aufmerksam gemacht hat.

„Das Gericht geht davon aus, dass keine Erfolgsaussicht für die Klageverteidigung gegen die Widerklage bestehen dürfte.
… Ein Zurückbehaltungsrecht wegen angeblicher Mängel der Mietsache besteht jedoch nicht (BGH-Urteil vom 21.03.07 XV ZR 255/04.“

M hat die Aussichtslosigkeit seiner Position erkannt. Er hat Konsequenzen gezogen.

• Mit Herausgabe entfällt das Petitum des Klageantrages zu 1)
  Eine Mängelbeseitigung kann nicht mehr verlangt werden.
  Ebenso erledigt sich die erhobene Räumungsklage in der Hauptsache.

Was bleibt ist der Streit über

• Mietminderung und
• Verfahrenskosten

Hierüber wird im Gerichtstermin am 01.07.24 verhandelt.