Energieeffizienz

Viele Selbstnutzer können energetische Modernisierungen nicht finanzieren

Vielen Eigentümern selbst genutzter Immobilien stehen keine ausreichenden Finanzierungsmittel zur Durchführung umfassender energetischer Sanierungsmaßnahmen zur Verfügung. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie des Forschungsinstituts empirica.

Untersucht wurden die Finanzierungspotenziale von selbst nutzenden Eigentümern zur Erhöhung der Nachhaltigkeit ihrer Immobilien.

Vergleich der Energieversorgung zwischen Mieter- und Selbstnutzer-Haushalten

Zunächst wurden die Immobilien bezüglich ihres Heizsystems und der genutzten Energieart verglichen, wobei die Untersuchung nach Mieter- und Selbstnutzer-Haushalten separat erfolgte. Bei Mietwohnungen kommen häufiger Fernwärme und seltener Block-/Zentralheizungen zum Einsatz als in selbst genutzten Wohneinheiten. Vor allem Öl, aber auch Gas spielt bei der Selbstnutzung noch häufiger eine Rolle. Auf der anderen Seite sind aber auch nachwachsende und nachhaltige Energien öfters bei Selbstnutzern anzutreffen. Die Unterschiede in der Energieart resultieren allerdings weder direkt noch ausschließlich aus der Nutzungsart. So ist zu berücksichtigen, dass Selbstnutzer eher in Kleinstädten angesiedelt sind, wo es seltener Fernwärme gibt. Dafür wohnt jeder sechste Selbstnutzer in einem Neubau, der nach dem Jahr 2000 errichtet wurde und in der Regel einen höheren energetischen Standard aufweist, während dies nur auf 8 Prozent der Mieter zutrifft.

Bei der Analyse des Status quo wird klar, dass ein Großteil der Selbstnutzer in den kommenden Jahren Kosten für energetische Modernisierungsmaßnahmen aufbringen muss. Untersucht wurde daher, welche Finanzierungsmittel Selbstnutzern rein rechnerisch zur Verfügung stehen, um ihre Heizsysteme nachhaltig zu sanieren. Hierbei wurde zwischen Eigenkapital und Fremdkapitalmitteln unterschieden.

Sparverhalten und Liquiditätsengpässe bei Selbstnutzern

Auf umfassende energetische Sanierungsmaßnahmen sparten Selbstnutzer-Haushalte bisher nicht explizit vor. Eigentümer von energetisch schlechteren Gebäuden weisen zudem keine höheren Sparquoten auf als andere Selbstnutzer. Streng genommen steht ihnen daher nicht einmal das gesparte Vermögen für energetische Modernisierungen zur Verfügung, da dieses Geld für andere Investitionsmaßnahmen angespart wurde.

Grundsätzlich sind Selbstnutzer zwar recht vermögend und insbesondere finanziell bessergestellt als dem Alter und Einkommen nach vergleichbare Mieter. Dies liegt aber vorrangig am Wert der Immobilie. Vergleicht man das reine Geldvermögen, relativieren sich die Unterschiede. Das durchschnittliche Geldvermögen von Selbstnutzern fällt zwar immer noch höher aus, was allerdings an der Notwendigkeit liegt, Mittel für Instandhaltungsmaßnahmen zurückzuhalten. Kurzfristig sind vor allem junge Selbstnutzer und jene im späten Ruhestand wenig liquide. Selbst wenn man unterstellt, dass eine energetische Sanierung – nach Förderung – nicht mehr als beispielsweise 25.000 oder 50.000 Euro kostet, gibt es jeweils einen nennenswerten Anteil an Eigentümern von 32 bis 50 Prozent, die dafür keine ausreichend hohen Ersparnisse vorweisen können. Absolut betrachtet sind das rund 6 bis 9 Millionen Selbstnutzer-Haushalte.

Wohnkosten und Kredittragfähigkeit bei energetischen Sanierungen

Bei den Wohnkosten gilt ein Grenzwert von 30 Prozent des verfügbaren Einkommens als tragbar. Dieser Schwellenwert wurde von den Studienautoren gewählt, um zu ermitteln, wie hoch ein Kredit für energetische Sanierungen ausfallen darf, wenn die Belastung noch tragbar sein soll. Zusammen mit den bereits bestehenden warmen Wohnkosten darf der Kredit daher nicht zu monatlichen Kosten führen, die 30 Prozent des Haushaltseinkommens übersteigen. Als Kreditlaufzeit wurden zehn Jahre gewählt. Zudem wurde eine Berechnung mit einem subventionierten Zinssatz von 1 Prozent und eine weitere für einen regulären Zinssatz von 4 Prozent durchgeführt. Höhere Einkommen und niedrige Restschulden senken die Wohnkosten und setzen mehr Mittel für energetische Maßnahmen frei. Im Ergebnis gibt es auch bei der Fremdfinanzierung einen nennenswerten Anteil an Eigentümern von 37 bis 57 Prozent, die kein ausreichend hohes Finanzierungspotenzial für energetische Sanierungen vorweisen können, wenn die Kosten dafür zwischen 25.000 und 50.000 Euro liegen sollten. Absolut betrachtet sind das rund 7 bis 10 Millionen Selbstnutzer-Haushalte.