In der Wohnung wurde geraucht

Ausgangspunkt ist ein Fall, der beim Amtsgericht Saarbrücken unter dem Aktenzeichen 120 C 473/24 anhängig ist. In dieser Angelegenheit macht die klagende Partei einen Kautionsrückzahlungsanspruch geltend. Dem Fall liegt ein Mietvertrag über eine Wohnung in Saarbrücken zu Grunde, der am 1.9.2022 begann.

Mietbeginn erhielt die Vermieterseite eine Kaution in Höhe von 1305 Euro. Das Mietverhältnis endete zum 31.10.2023. Die Mietvertragsparteien gerieten sich bei der Frage in die Haare, ob die Vermieterseite die Kaution auszahlen muss oder letztere berechtigt ist, die Sicherheit zur Befriedigung eigener Ansprüche in Anspruch zu nehmen.

Was war geschehen?

Bei Mietbeginn soll die Wohnung in einem renovierten Zustand gewesen sein, bei Mietende jedoch in einem schlechten Zustand. Von der Vermieterseite wurden starke Beschädigungen ins Feld geführt. Im Einzelnen ist davon die Rede, dass der Nikotingenuss zu nachstehenden negativen Erscheinungen führte:

• Starke Verfärbungen an den Oberflächen in den Wohnräumen sowie
• der typische Nikotingestank.

Die Vermieterseite holte Kostenvoranschläge ein, die sich mit folgenden Arbeiten befassen:

• Entfernung der kontaminierten Tapeten
• Neutapezieren
• Streichen von Decken.

Das alles in 2 Zimmern, Küche, Bad. Von einem Aufwand in einer Größenordnung von 3000 Euro ist die Rede. Und mit diesem Anspruch rechnete die Vermieterseite gegenüber der Mieterseite mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch in Höhe von 1305 Euro auf.

Hiergegen setzte sich die Mieterseite zur Wehr. Dies geschah mit diesen Argumenten:

• Bei Mietbeginn sei die Wohnung nicht frisch renoviert gewesen.
• Bei Mietbeginn sei mitgeteilt worden, dass ein Raucher einzieht.
• Während der Mietzeit sei zwar geraucht worden, aber in Maßen.
• Die Verfärbungen und der zurückgebliebene Gestank entsprächen der vertragsgemäßen Abnutzung.

Da es außergerichtlich zu keiner Einigung kam, landete der Fall beim Kadi. Und dieser äußerte sich durch einen Hinweisbeschluss vom 29.1.2025 zu den Fragen,

• ab wann entstehen durch die Folgen des Nikotingeruches Schadensersatzansprüche.
• ab wann ist die Grenze überschritten, die ein Vermieter tolerieren muss.

„Die Grenze für einen nicht mehr vertragsgemäßen Gebrauch nach § 538 BGB ist erreicht, wenn sich die Folgen des Rauchens bei Beendigung des Mietvertrages nicht mehr durch Schönheitsreparaturen beseitigen lassen. Schönheitsreparaturen sind Maßnahmen zur Beseitigung von Spuren der typischerweise vom Mieter verursachten Abnutzung des dekorativen Erscheinungsbildes innerhalb der Wohnung, vor allem das Tapezieren und Streichen der Wände und Decken bzw. das Lackieren der Innentüren bzw. der Fenstern und Außentüren von innen.“

Reichen Streichen und Neutapezieren aus, um die Folgen zu beseitigen, hat der Vermieter dies entschädigungslos hinzunehmen.
Erst bei weitergehenden Maßnahmen ist ein Mieter gefragt. Beispielsweise wenn der Putz erneuert werden muss. Verwiesen wird auf eine Entscheidung des BGH, NJW 2008 Seite 1439.

Über die Frage, ob weitergehende Maßnahmen erforderlich sind, müssten Zeugen gehört werden. Gegebenenfalls müsste ein Sachverständigengutachten eingeholt werden. Es droht das Lostreten einer Kostenlawine. Aus diesem Grunde haben sich die Parteien entschlossen, den Fall vergleichsweise zu beenden. Die Vermieterseite darf einen Teil der Kaution behalten. Der überschießende Betrag wird ausgekehrt.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
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