Eine toxische Nebenabrede

Angesichts von Inflationsängsten boomt das Immobiliengeschäft. Da der Erwerb neuer Objekte nahezu unerschwinglich ist, ist der Handel mit gebrauchten Objekten im Trend. Dass es zu Leistungsstörungen kommt, ist normal. Ich berichte von einem Fall, den ich für erwähnenswert halte.

Ein gängiges Geschäftsmodell ist es, dass Unternehmer betagte Wohnhäuser aufkaufen. Die Häuser können gut und gerne einhundert Jahre alt sein. Sie sind vernachlässigt, weil die Bewohner notwendige Instandhaltungsmaßnahmen unterließen, aus welchen Gründen auch immer. Entsprechend lang ist die Mängelliste der Objekte. Korrespondierend zu dem Zustand werden die Objekte von den Unternehmern mit einem entsprechend niedrigen Kaufpreis erworben.

Was geschieht nun? Ist der Unternehmer seriös, wird das Objekt gründlich renoviert. Das, was zu reparieren ist, wird auch erledigt. Und anschließend wird das Objekt weiterverkauft. Dies geschieht ohne Komplikationen und geräuschlos. Leider tummeln sich im Rahmen des vorgestellten Geschäftsmodells auch durchaus schwarze Schafe. Und über einen Vertrag mit einem solch unseriösen Partner möchte ich berichten.

Dieser erwarb ein renovierungsbedürftiges Haus. Seine Aktivitäten beschränkten sich darauf, lediglich Schönheitsreparaturen durchzuführen. Alles, was sichtbar war, wurde aufgehübscht. Durch neue Innen- und Außenanstriche wurde ein Zustand hergestellt, der das Haus wie neu aussehen ließ. Notwendige Reparaturarbeiten unterblieben, beispielsweise die Wiederherstellung von Horizontal- und Vertikalisolierungen gegen eindringende Feuchtigkeit. Durch Einbau von Gipskartonplatten als Vorschale wurde die Feuchtigkeit versteckt. Mängel wurden unsichtbar gemacht.

In einem optisch attraktiven Zustand hat der Unternehmer das Objekt zum Weiterverkauf angeboten. Es wurde ein Exposé erstellt. In diesem wurde es als kernsaniert beschrieben. Nach gängiger Definition ist dieser Zustand dann erreicht, wenn das Gebäude durch diverse bauliche Sanierungsmaßnahmen wieder in einen neuwertigen Zustand versetzt worden ist. Und dies ist dann der Fall, wenn alle Elemente, die nicht zu den tragenden Strukturen gehören, ausgetauscht worden sind.

In unserem Fall ist offensichtlich, dass diesbezüglich nichts passiert ist. Die Käufer waren im Glauben, eine hochwertige Immobilie zu erwerben. Bestärkt wurden sie durch die Zusicherung im notariellen Kaufvertrag. Dort übernahm der Verkäufer die Gewährleistung wie für einen Neubau. Nach Zahlung des Kaufpreises zogen die Käufer in ihr Haus.

Und es kam, wie es kommen musste, schon nach kurzer Zeit endete der schöne Schein. Die versteckte Feuchtigkeit wurde offenbar. Optisch durch Bildung von Wasserkränzen und Schimmel. Physikalisch durch Feststellung ungewöhnlich hoher Feuchtigkeitswerte. Den Käufern wurde klar, dass sie vom Verkäufer betrogen wurden. Sie glaubten, der Gewährleistungsfall sei eingetreten. Und zwar dergestalt, dass der Verkäufer verpflichtet ist, die versteckten Mängel zu beseitigen, also nachträglich die fehlenden Isolierungen einzubauen.

Tatsächlich konnte das Verlangen rechtlich nicht durchgesetzt werden. Ursache hierfür ist eine Nebenabrede in mündlicher Form und sittenwidrigen Inhalts. Der Verkäufer bot den Käufern im Rahmen der Kaufvertragsverhandlungen an, eine Hoffläche und andere Grundstücksteile herzustellen. Der Werklohn sollte bar bezahlt werden ohne Rechnung. Der Handel wurde, so wie mündlich vereinbart, abgewickelt. Dieser Zusatzauftrag ist nicht nur steuerrechtlich prekär. Er hat auch für die Käufer im Hinblick auf vereinbarte Gewährleistungsansprüche verheerende Folgen.

Gemäß § 311 b BGB bedürfen Verträge über Grundstücksverkäufe der notariellen Form. Dies gilt nicht nur für die Übertragung des Grundstückes selbst, sondern auch für alle Nebenabreden. Auch für den Zusatzauftrag. Da dies nicht geschehen ist, handelt es sich bei den Regelungen des notariellen Vertrages um einen Scheinvertrag. Denn zwischen den Parteien war nicht nur die Übertragung des Grundstückes, sondern auch der Zusatzauftrag gewollt. An sich sind solche Verträge nichtig. Durch Eintragung der Käufer als Eigentümer des gekauften Objektes wurde der Formmangel geheilt. Was jedoch nicht geltend gemacht werden kann, sind die vereinbarten Gewährleistungsansprüche, nicht zuletzt wegen zusätzlich abgesprochener Schwarzarbeit. Ich schätze, dass ein Aufwand in fünfstelliger Höhe erforderlich wäre, um den vertragsgemäßen Zustand wiederherzustellen.

Was können wir aus dem zuvor geschilderten Sachverhalt lernen? Alles, was beim Hauskauf abgesprochen wird, gehört in den notariellen Vertrag. Geschieht dies nicht, sind zugesicherte Eigenschaften wertlos. Der Verkäufer kann das Blaue vom Himmel versprechen. Er braucht nichts zu befürchten, falls eine toxische Nebenabrede in der Welt ist. Und auch Hände weg von Schwarzarbeiten.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
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