Es geht um eine Wohnung in einer Gemeinde im Amtsgerichtsbezirk Völklingen. Das Objekt umfasst 2 Zimmer, Küche, Flur, Bad und Balkon. Die Wohnung wurde von M angemietet. V ist der Vertragspartner auf der Vermieterseite. Das Mietverhältnis begann am 1.2.2021. M zog nicht alleine, sondern mit Katzen ein. Dies geschah gegen den Willen von V. Zumal sich die Anzahl der Tiere bis auf 20 summierte. M war tagsüber berufsbedingt außer Haus. M überließ die Tiere sich selbst. Die Wohnung diente quasi als Katzenkäfig. Mit entsprechenden Folgen:

• Es wurden Türen und Wände zerkratzt.
• Die anfallenden Exkremente drangen in die Böden und verseuchten die Holzdielen,
• möglicherweise auch den darunter befindlichen Estrich

Das Mietverhältnis endete zum 30.4.2023. Was blieb zurück? Eine stark beschädigte und übelriechende Wohnung. Der Gestank der Katzenexkremente verbreitete sich im gesamten Mietobjekt. Da es zwischen V und M zu keiner Einigung und Regulierung kam, landete der Fall beim Amtsgericht Völklingen. Bei diesem wurde ein selbstständiges Beweisverfahren in die Wege geleitet. Es diente zur Klärung nachstehender Fragen:

• Sind die von V behaupteten Schäden zum Mietende existent?
• Welche Maßnahmen sind erforderlich, um die zuvor beschriebenen Schäden zu beseitigen?
• Welche Kosten fallen an?

Das Gericht beauftragte einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen mit der Beantwortung der gestellten Fragen.

• Der Beweisbeschluss des Amtsgerichts Völklingen datiert vom 10.8.2023.
• Ein Ortstermin mit Gutachter, Parteien und Anwälten fand am 10.4.2024 statt.
• Das Gutachten ging den Beteiligten am 2.1.2025 zu.

Und in diesem war Erstaunliches zu lesen: Davon, dass es in  der Wohnung stark nach Katzenurin roch, konnten sich die am Ortstermin Beteiligten durch Betätigen ihrer Nase überzeugen, auch nach Monaten des Auszuges. Wo aber war die Kontaminierung? Hier bediente sich der Experte der Mittel aus der Kriminalität. Es kam eine Forensik-Kamera zum Einsatz. Diesem Geräte bedient man sich, um einen Tatort auszuleuchten. Mit kurzwelligem Licht und unter Einsatz von Filterbrillen kann untersucht werden, ob organische Verbindungen vorliegen. Körperflüssigkeiten können sichtbar gemacht werden. Fluoreszenzen können auch mit Hilfe einer dazu ausgestatteten Kamera aufgenommen werden. Katzenurin ist eine Körperflüssigkeit eines Säugetieres. Entsprechend können Spuren davon auch durch Ausleuchten angeregt und mit der Forensik-Kamera sichtbar abgebildet werden. Eine Überprüfung ergab, dass dies alle Räume erfasst: Schlafzimmer, Wohnzimmer, Küche, Flur. Und wie beseitigt man die Ursachen für die Geruchsbelästigung? In den Räumen waren Holzböden verlegt. Es verkompliziert die Angelegenheit. Holz ist offenporig und nimmt gerade in trockenem Zustand – wie in einer Wohnung üblich – Feuchtigkeit auf. Geruchsstoffe lagern sich in den Poren des Holzes
ein. Sie geben den Geruch an die Umgebung ab. In unserem Fall an die gesamte Wohnung, sogar ans Haus. Eine Entfernung der Geruchsstoffe ist nicht möglich. Man kann das befallene Holz nicht reinigen. Eine Schadensbeseitigung ist aufwändig.

Das Holz mit den Duftstoffen muss raus. Es muss entsorgt und durch neues ersetzt werden. Der Aufwand ist – wie der Sachverständige festgestellt hat – beträchtlich. Es fallen noch nachstehende Kosten an:

• Schlafzimmer: 3.600 Euro
• Wohnzimmer: 3.500 Euro
• Küche: 4.300 Euro
• Flur: 2.000 Euro

Für Schäden, die durch Kratzen an Holztüren und Tapeten entstanden sind, hat der Experte 3.700 Euro kalkuliert. 17.100 Euro sind in der Summe erforderlich, um die Wohnung wieder in einen vermietbaren Zustand zu versetzen. Dem Vermieter entstehen nicht nur diese Kosten. Er hat auch gewaltige Mietausfälle zu beklagen. Ihm war es verwehrt, ab Mietende bis Vorlage des Gutachtens die Wohnung weiterzuvermieten: 32 Monate. M hatte zuletzt 420 Euro Kaltmiete gezahlt. 32 Monate à 420 Euro ergeben einen Mietausfall von 13.440 Euro.

Hinzukommen nicht unerhebliche Rechtsverfolgungskosten, schätzungsweise 4.000 Euro. Das ergibt eine Gesamtbelastung von 34.540 Euro.

Wobei unklar ist, ob M diesen Schaden jemals ausgleichen kann. Zu bescheiden ist dessen finanzieller Hintergrund. Bei Schäden in dieser Größenordnung droht dem Vermieter der finanzielle Ruin.

Bei Konfrontation mit einem solchen Sachverhalt gelangt man schon zur Einsicht, dass Vermieter keine hartherzigen Parias sind, wenn sie der Tierhaltung in ihren Wohnungen reserviert gegenüberstehen.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
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