Selbst ist der Mann

Wir erhielten die Anfrage eines Mitgliedes zu Fragen einer Betriebskostenabrechnung. Dem Fragesteller gehört ein Haus mit mehreren Mietwohnungen. Zum Objekt gehört ein Garten. Bisher wurden die Gartenarbeiten von einer Person erledigt, die in einem geringfügigen Beschäftigungsverhältnis zum Vermieter stand.

Die anfallenden Kosten wurden in Übereinstimmung mit den abgeschlossenen Mietverträgen auf die Mieter umgelegt.

Aus privaten Gründen musste die Hilfskraft ihre Aktivitäten einstellen. Gerade im Frühjahr 2024, wo im Garten alles wächst und gedeiht.
Das Mähen der Wiese kann nicht verschoben werden, will man nicht in Zukunft in einer Wildnis leben. Da in Zeiten knappen Personals nicht kurzfristig Ersatz zu beschaffen ist, muss der Vermieter selbst ran, um die notwendig werdenden Kehr- und Pflegearbeiten durchzuführen.

Seine Frage an uns:

Kann er eigene Sach- und Arbeitsleistungen im Rahmen einer umlagefähigen Nebenkostenart auf seine Mieter umlegen?

Das geht, wie der BGH in seinem Urteil vom 11.11.12 Az VIII ZR 41/12 entschieden hat.

Ausnahmsweise. Denn normalerweise kann der Vermieter nur die Kosten auf seine Mieter umlegen, die er auch hatte. Was ihm im Geldbeutel fehlt.

Dieses Prinzip gilt nicht, wenn der Vermieter in Eigenarbeit Arbeiten rund um das Haus vornimmt, mit deren Kosten die Mieter belastet werden können. Hausmeistertätigkeiten, Reinigungsarbeiten und Gartenpflegearbeiten.

Ausgangspunkt ist die Regelung des § 1 Abs. 1 Satz 2 Betr. KV wonach es nicht erforderlich ist, dass der Vermieter „die Eigenleistung“ höchstpersönlich erbringt.

Stundenlohn

Diese Kosten darf man umlegen:

• tatsächlich angefallene Kosten werden 1 : 1 umgelegt z.B. Kosten für spezielles Material, das bei der Arbeit verwendet wird.
• Fiktive Kosten für Eigenleistungen wie der Stundenlohn kann man mit dem Betrag ansetzen, den man für eine gleichwertige Leistung eines Dritten also z.B. ein Unternehmen bezahlt.
• Bei Eigenleistung fällt keine Umsatzsteuer an. Also kann sie nicht umgelegt werden.

Bei der Abrechnung über Eigenleistung muss besondere Sorgfalt angewendet
werden, um Diskussionen mit den Mietern zu vermeiden.

• genaue Beschreibung der Tätigkeiten für die ein Entgelt verlangt wird
• detailliertes Leistungsverzeichnis bei Gartenarbeiten beispielsweise Größe der zu pflegenden Fläche. Wer hat wann, wie lange, was getan.
• als Stundensatz kann der Betrag angenommen werden, den beispielsweise ein Hausmeisterbetrieb in Rechnung stellt
• Gegebenenfalls sollte ein Angebot vorgelegt werden.

Sofern die zuvor beachteten Kriterien beachtet werden vermeiden Sie, dass Sie für Ihre Mieter zu Gottes Lohn tätig sind

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Haus & Grund Saarbrücken
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