Wiederbegegnung mit dem Bergschadensverzicht (BEV)
Der untertägige Abbau von Kohle ist im Saarland Geschichte. Das zuletzt betriebene Bergwerk in Ensdorf ist dicht. Auch sind die bergbaubedingten Schäden zum größten Teil reguliert. Viele Grundstückseigentümer ließen sich im Rahmen von Schlussregulierungen für Beeinträchtigungen aus den zurückliegenden Aktivitäten der RAG abfinden. Die Akten sind weitgehend geschlossen. Auch diejenigen, die den Bergschadensverzicht zum Gegenstand haben.
Wie kam es zu diesen Maßnahmen?
Wir wissen es aus unseren Regulierungsaktivitäten. Verzichteten Grundstückseigentümer auf Entschädigung für bergbauliche Einwirkungen.
- sowohl für die Vergangenheit (wie bei der Schlussregulierung)
- als auch für die Zukunft (anders als bei der Schlussregulierung)
Der Bergschadensverzicht wird als Belastung in Abteilung II im Grundbuch eingetragen. Die Schlussregulierung nicht. Obwohl die Fälle ad acta gelegt wurden, treten immer wieder Fragen rund um den BEV auf.
A möchte für sich und seine Familie ein Eigenheim erwerben. Ihm wird über einen Makler ein Objekt in Friedrichsthal angeboten. Einem Gebiet, das von dem untertägigen Kohleabbau der damaligen Saarbergwerke AG tangiert wurde. Das aufstehende Gebäude weist aktuell keine bergbaubedingten Schäden auf. Sollten solche jeweils aufgetreten sein, sind sie repariert. Was Probleme macht ist die Tatsache, dass für die Liegenschaft ein BEV im Grundbuch eingetragen ist. Angeboten wird das Hausgrundstück für 285.000,00 €. Da A einen Kaufpreis in dieser Höhe aus eigenen Mitteln nicht stemmen kann, muss er finanzieren. Und da zieren sich die angesprochenen Kreditinstitute. Die Spanne reicht von Ablehnung einer Kreditvergabe überhaupt bis Finanzierung zu überhöhten Zinsen.
Fünf Fragen
A wandte sich an uns mit folgenden Fragen:
- Warum wurde der Bergschadensverzicht eingetragen?
Antwort: Aus den Unterlagen im Grundbuch kann die Kausalität nicht nachvollzogen werden. Aus unseren Erfahrungen wurden Grundstücke mit einem BEV belastet, die der früheren Saarbergwerke AG gehörten und dann mit Abschlag an Dritte verkauft wurden. Wir gehen davon aus, dass dies in unserem Falle zutrifft. - Hat der Grundstückseigentümer gegenüber dem Berechtigten einen Anspruch auf Löschung gegen Rückzahlung des unter Ziffer 1 erwähnten Abschlages?
Antwort: Nein. Versuche, das frühere Geschehen rückgängig zu machen, scheiterten. Die heutige RAG lässt sich auf einen solchen Handel nicht ein. - Liegt der Kaufpreis, der mit 285.000,00 € diskutiert wird, angemessen?
Antwort: Die Existenz eines Bergschadensverzichtes führt zu einer nicht unerheblichen Wertminderung der Liegenschaft. Erfahrungsgemäß cirka 40 %. Wenn dieser Abschlag nicht berücksichtigt ist, dürfte der geforderte Kaufpreis für das Objekt überteuert sein. Das muss A prüfen. - Bestehen aus technischer Sicht Bedenken bei Erwerb des in Friedrichsthal gelegenen Grundstückes?
Antwort: Nach unserer Meinung nicht. Da der Abbau mehrere Jahrzehnte zurückliegt, ist der Berg längst zur Ruhe gekommen. Es wurden keine Senkungen mehr gemessen. Treten heute Risse an dem Gebäude auf, haben diese andere Ursachen. Keine Bergsenkungen. Und für die Zukunft. Die Zeichen stehen auf Dekarbonisierung. Es wird in Zukunft im Saarland keinen untertägigen Kohleabbau mehr geben. Entstehende Schäden durch steigendes Grubenwasser werden reguliert. Ihm steht der BEV nicht entgegen. - Sollte A einen Kauf in Erwägung ziehen?
Antwort: Wir meinen ja, wenn unter Berücksichtigung des rechtlichen Mangels der Kaufpreis stimmt. Er bekäme für den geminderten Preis ein Objekt ohne Sachmangel. Er sollte jedoch bedenken, dass bei einem späteren Verkauf die hier diskutierte Problematik wieder präsent sein wird. Auch ein künftiger Erwerber wird die zuvor formulierten Fragen stellen.
Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
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