Dachaufstockung

Mehr Wohnraum ohne Baugrund

Eine Dachaufstockung kann in verschiedenem Umfang durchgeführt werden, von der Erhöhung des Kniestocks bis hin zur komplett neuen Etage. Das hat viele Vorteile, ist aber auch ein aufwendiges Unterfangen, bei dem Bauherrn vieles bedenken müssen.

Bauland ist – vor allem in Ballungsräumen – knapp und teuer, aber Platz nach oben gibt es eigentlich genug. Warum also nicht einfach eine zusätzliche Etage aufs Haus bauen, um neuen Wohnraum zu schaffen? So entsteht zusätzlicher Raum, etwa ein Spielzimmer für die Kinder, Platz für Hobbys, für das Homeoffice oder eine neue Wohnung, die vermietet werden kann.

Erhöhung des Kniestocks zur Dachaufstockung

Die Dachaufstockung lässt sich auf verschiedene Weise realisieren – eine gängige Methode ist die Kniestockerhöhung. Als Kniestock bezeichnet man die bis über die oberste Geschossdecke hinausreichende Außenwand, auf der die Sparren des Steildachs aufliegen.

Um den Kniestock zu erhöhen, sind neben einer vorangehenden Prüfung der Statik des Gebäudes etliche Arbeitsschritte nötig, die hohes fachliches Know-how erfordern: Das gesamte Dach muss abgedeckt und der Dachstuhl entfernt oder hydraulisch angehoben werden. Wird dann der Kniestock um beispielsweise 80 Zentimeter aufgemauert, lässt sich rund 30 Prozent nutzbarer Raum hinzugewinnen. Danach wird der Dachstuhl erneuert oder wieder fachgerecht mit dem Gebäude verbunden, abgedichtet, gedämmt und von außen abgedeckt. Aufgrund des hohen Aufwands lohnt sich diese Art der Wohnraumerweiterung vor allem im Zuge eines ohnehin geplanten Dachgeschossausbaus.

Ein zusätzliches Geschoss aufs Haus

Die umfangreichste Maßnahme ist der Aufbau einer kompletten zusätzlichen Etage. Dafür wird das alte Dach meist entfernt und ein neues Geschoss mit einem neuen Dach aufgebaut. Die Etagenaufstockung ist eine Form der Dachaufstockung, die zumeist bei Flachdächern Anwendung findet. Hierbei gibt es unterschiedliche Methoden, wie etwa Rahmenkonstruktionen aus Holz, gemauerte Aufstockungen, Stahl- oder Glasausführungen oder komplett vormontierte Aufbauten. Auch im Zuge der umfassenden Geschossaufstockung gibt es für den Bauherrn Verschiedenes zu beachten.

Statik und Bauamt müssen mitspielen

Ob sich überhaupt ein neues Geschoss aufbauen lässt, hängt natürlich auch wesentlich vom Zustand des vorhandenen Gebäudes ab. Das heißt: Das Fundament und die Statik müssen es hergeben, dass eine zusätzliche Last aufgebracht werden kann. Daher steht am Anfang aller Überlegungen stets eine fachgerechte Prüfung der statischen Voraussetzungen des Gebäudes.

Genauso wichtig ist es, frühzeitig einen Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung zu stellen. Denn eine Dachaufstockung muss stets behördlich genehmigt werden. Und nur, wenn es die regionale Bauordnung hergibt, darf in die Höhe gebaut werden. Der örtliche Bebauungsplan regelt Gebäudehöhen, maximale Wohnflächen, Dachform, Dachneigung und Firstrichtung. Ist kein Bebauungsplan vorhanden, gilt der Grundsatz, dass sich jeder an den Gebäuden der Umgebung zu orientieren hat. Stehen also in der Nachbarschaft schon Häuser mit aufgesattelten Dächern, erhöht das die Chancen, dass man selbst aufstocken darf. Eine Garantie ist das aber nicht.

Neben den technischen Vorschriften zu Brand-, Blitz- und Schallschutz sowie Trittschalldämmung (insbesondere für Vermieter) müssen auch die energetischen Standards eingehalten werden. Denn zu Wohnzwecken genutzte Dächer oder Aufbauten müssen stets den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) entsprechen.

Wann lohnt sich eine Dachaufstockung?

Eine pauschale Antwort darauf gibt es natürlich nicht. Ein wesentlicher Faktor ist aber die Größe des Daches. Denn sie bestimmt, wie groß die Wohnfläche am Ende ausfällt. Das ergibt sich aus der Dachneigung und der Grundfläche. Außerdem fällt die Kosten-Nutzen-Analyse tendenziell positiver in innenstädtischen Lagen aus, in denen Bauland besonders kostspielig ist. Schlussendlich sollten auch die Förderpakete der KfW-Bank in die Abwägungen einbezogen werden. Außerdem können Bauherren, die mit einer Dachaufstockung neuen Wohnraum schaffen, steuerlich profitieren: Wer noch bis zum 1. Januar 2022 dafür einen Bauantrag einreicht, kommt in den Genuss einer Sonderabschreibung von fünf Prozent pro Jahr. Die Abschreibung kann neben der normalen Abschreibung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei Folgejahren in Anspruch genommen werden.