Einzelfragen zum Überbau

1.    Wann liegt ein solcher vor?

Hat der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut, so liegt ein Überbau vor. Die rechtliche Konsequenz ist, dass der Überbau dem Gebäude des Stammgrundstückes zuzuordnen ist. Das überbaute Gebäudeteil geht nicht in das Eigentum desjenigen über, dessen Land in Anspruch genommen wird.

2.    Wann braucht der Betroffene den Überbau nicht zu dulden?

Dies ist in § 912 BGB geregelt. Handelt der Überbauende vorsätzlich oder grob fahrlässig, hat der Betroffene einen Beseitigungsanspruch. Bei leichter Fahrlässigkeit nur dann, wenn er vor oder sofort nach Grenzüberschreitung Widerspruch erhebt.

3.    Was ist, wenn der Widerspruch geduldet werden muss?

Dann ist der Nachbar in Geld zu entschädigen. Für die Höhe der jährlich zu zahlenden Rente sind mehrere Faktoren maßgebend:

-    wie groß ist die Fläche, die für den Überbau in Anspruch genommen wurde?
-    wie hoch ist der Quadratmeterpreis der Fläche im Augenblick des Überbaus?
-    von Bedeutung ist der Liegenschaftszins. Und den finden wir im Erbschaftssteuerreformgesetz vom 24.12.2008, § 188.
Je nach Nutzung schwankt der Zinsfuß zwischen 5 % bis 6,5 %.
Ein Rechenbeispiel: Überbaute Fläche 10 qm, Bodenwert zum Zeitpunkt des Überbaus 500 Euro/qm, Liegenschaftszins 5 %
10 qm x 500 Euro/qm x 5 % ergibt eine jährliche Überbaurente in Höhe von Euro 250,00.

4.    Wann endet der Überbau?

Mit dieser Frage beschäftigen sich zwei Urteile des BGH aus jüngerer Zeit:

-    Wird das Gebäude auf dem Stammgrundstück nur teilweise abgerissen, also ohne Überbau wie im entschiedenen Fall, so endet die Pflicht, den Überbau zu dulden nicht (Urteil vom 10.07.2020, AZ VZR 156/19)
-    Anders ist es, wenn das Gebäude komplett abgerissen wird. Auf dem Stamm- wie auch auf dem Nachbargrundstück. Dann endet das Recht (Urteil BGH a.a.O.)


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