Erwerb einer Eigentumswohnung

Schadensersatz für Mängel

Wer eine gebrauchte Eigentumswohnung erwirbt, die nachträglich Mängel aufweist, kann vom Verkäufer nach einer Fristsetzung statt der Beseitigung des Mangels auch Schadensersatz verlangen.

Hierbei darf der Wohnungserwerber die voraussichtlich für die Behebung erforderlichen Kosten veranschlagen, auch wenn er den Mangel noch nicht beseitigt hat. Allerdings muss die Umsatzsteuer nur dann ersetzt werden, wenn und soweit sie tatsächlich angefallen ist. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 12. März 2021 (V ZR 33/19) bestätigt.

Der Mangel

Die Käufer erwarben im Februar 2014 eine Eigentumswohnung. In dem Kaufvertrag wurde die Sachmängelhaftung ausgeschlossen. Zudem wurde darauf hingewiesen, dass es an der Schlafzimmerwand in der Vergangenheit Feuchtigkeit gab. Der Verkäufer verpflichtete sich daher, erneut im Schlafzimmer auftretende Feuchtigkeit auf eigene Kosten zu beseitigen, falls diese sich bis zum 31. Dezember 2015 zeigen sollte.

Nun trat Ende 2014 tatsächlich erneut Feuchtigkeit im Schlafzimmer auf. Die Wohnungskäufer forderten den Verkäufer allerdings vergeblich zu deren Beseitigung auf. Daraufhin holten sie selber einen Kostenvoranschlag für die notwendigen Arbeiten ein und verlangten gerichtlich vom Verkäufer die Zahlung der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten ohne Umsatzsteuer.

Ersatz fiktiver Kosten

Die Richter gaben den Erwerbern recht. Die Käufer dürfen nach erfolglos gesetzter Frist zur Beseitigung des Mangels Schadensersatz statt der Leistung verlangen. Hierbei könnten die voraussichtlich erforderlichen Kosten für die Beseitigung des Mangels angesetzt werden. Die Richter hielten diesen Anspruch auf die „fiktiven“ Mängelbeseitigungskosten unter anderem darum für erforderlich, da ansonsten die Erwerber für die Beseitigung des Mangels immer in Vorkasse gehen müssten. Allerdings stellten die Richter klar, dass die in einem Kostenvoranschlag enthaltene Umsatzsteuer natürlich nur dann bezahlt werden müsse, wenn diese auch wirklich angefallen sei, also die Arbeiten auch wirklich durchgeführt wurden.

Gerold Happ
Geschäftsführer Immobilien- und Umweltrecht

Tipp

Wer eine Eigentumswohnung erwirbt und nachträglich Mängel entdeckt, muss dem Verkäufer zunächst eine Frist zur Beseitigung der Mängel einräumen. Sollte der Verkäufer darauf nicht reagieren, muss der Erwerber sich Gedanken machen, ob er eine finanzielle Entschädigung oder die Mängel tatsächlich beseitigt haben will. Im zweiten Fall empfiehlt es sich, erst die notwendigen Arbeiten durchführen zu lassen und dann Schadensersatz zu fordern. Denn so kann man auch gleich die Umsatzsteuer ersetzt bekommen.