Heizkostenverordnung

„Wer bereits fernauslesbare Zähler installiert hat, muss Mieter monatlich über ihren Energieverbrauch informieren“

Inka Marie Storm, Chefjustiziarin von Haus & Grund Deutschland, erläutert im Interview die neuen Regelungen der Heizkostenverordnung und welche Pflichten Eigentümer jetzt erfüllen müssen.

Was schreibt die Heizkostenverordnung (HeizKV) hinsichtlich der Installation von fernauslesbaren Zählern vor?

Werden Zähler und Heizkostenverteiler neu installiert, müssen diese seit dem 1. Dezember 2021 fernablesbar sein. Ausnahmsweise gilt dies nur dann nicht, wenn nur ein einzelnes Gerät ersetzt oder ergänzt wird.

Bereits installierte, nicht fernablesbare Zähler und Heizkostenverteiler müssen spätestens bis zum 31. Dezember 2026 durch fernablesbare Geräte ersetzt werden.

Ab dem 1. Dezember 2022 müssen fernablesbare Geräte zudem interoperabel sein. Das bedeutet, dass die Geräte auch von einem anderen Dienstleister oder dem Eigentümer zum Zweck der Verbrauchserfassung abgelesen werden können. Außerdem müssen die Geräte an ein Smart-Meter-Gateway angeschlossen werden können und die Anforderungen an Datensicherheit und Datenschutz nach dem Stand der Technik einhalten. Installierte fernablesbare Geräte, die nicht interoperabel sind oder die weiteren vorgeschriebenen technischen Voraussetzungen nicht erfüllen, müssen ab dem 1. Januar 2032 durch solche mit diesen Funktionen ausgetauscht sein.

Gibt es Ausnahmen?

Verpflichtet sind alle Gebäudeeigentümer, also auch Wohnungseigentümergemeinschaften, die nach der Heizkostenverordnung zur verbrauchsabhängigen Abrechnung verpflichtet sind. Das bedeutet, dass es einer zentralen Heizanlage bedarf, die das gesamte Haus oder jedenfalls mehrere Wohnungen beheizt. Werden die einzelnen Wohnungen hingegen von einer Gasetagenheizung beheizt, sind die Gebäudeeigentümer nicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung verpflichtet. Folglich entfallen auch die neuen Pflichten zur Installation fernablesbarer Zähler sowie Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen. Gleiches gilt, wenn es sich um Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen handelt, von denen der Vermieter selbst eine bewohnt. In diesem Fall können Eigentümer und Mieter vereinbaren, dass nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird und somit die Pflichten entfallen. Weitere Ausnahmen von der verbrauchsabhängigen Abrechnungspflicht finden sich in § 11 HeizKV.

Neu ist auch die monatliche Informationspflicht. Für wen gilt diese?

Sie gilt für alle Gebäudeeigentümer, die fernablesbare Geräte installiert haben. Um fernablesbare Geräte handelt es sich, wenn für die Ablesung kein Zugang mehr zu den einzelnen Wohnungen oder Einheiten erforderlich ist. Der deutsche Gesetzgeber hat sowohl Walk-By- als auch Drive-By-Ausstattung als fernablesbare Ausstattung definiert.

Was müssen Vermieter tun, um die Informationspflicht zu erfüllen?

Mitzuteilen ist der Verbrauch des Nutzers im letzten Monat in Kilowattstunden, einen Vergleich dieses Verbrauchs mit dem Verbrauch des Vormonats sowie dem entsprechenden Monat des Vorjahres des gleichen Nutzers – sofern diese Daten erhoben wurden. Außerdem muss der individuelle Verbrauch dem Verbrauch eines normierten Durchschnittsnutzers gegenübergestellt werden.

Die Verbrauchsinformationen können Mietern und Wohnungseigentümern sowohl schriftlich als auch elektronisch zugestellt werden. Informationen können also auch über Webportale oder Apps zur Verfügung gestellt werden. Über die Abrufmöglichkeit müssen die Mieter und Wohnungseigentümer aber monatlich informiert werden, zum Beispiel per E-Mail oder Messenger.

Wer trägt die Kosten dafür?

Regelmäßig zahlen Mieter und selbstnutzende Wohnungseigentümer die Kosten. Denn die Kosten der Verbrauchserfassung, deren Berechnung und Umlage und die Kosten einer Verbrauchsanalyse sowie der Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen sind auf den Mieter umlegbar.

Können Vermieter diese Informationspflichten auch selber erfüllen und welche Schwierigkeiten gibt es hierbei?

Den monatlichen Verbrauch könnten Vermieter grundsätzlich auch selbst ermitteln. Sehr schwierig dürfte aber der Vergleich des indiziellen Verbrauchs mit dem eines normierten Durchschnittsnutzers werden, denn hierfür muss der Vermieter den Verbrauch dieses Durchschnittsnutzers erst einmal bestimmen können.

Laut Begründung der Heizkostenverordnung ist mit dem Datenvergleich eines normierten Durchschnittsnutzers nicht ein Vergleich mit den Verbräuchen der anderen Bewohner desselben Gebäudes gemeint. Vielmehr soll für den Vergleich auf anonymisierte Verbraucherdaten aus den Gebäudeportfolios der Ablesedienstleister zurückgegriffen werden. Auf dieser Grundlage soll ein Vergleich mit einem typischen Durchschnittsnutzer aus der zu ihm passenden Nutzerkategorie, wie zum Beispiel verschiedene Gebäudenutzungen, vorgenommen werden. Diesem Vergleich sollen als Kriterien insbesondere derselbe Zeitraum, dieselbe Klimazone, ein vergleichbarer energetischer Zustand oder das Baualter des Gebäudes, der verwendete Energieträger oder die eingesetzte Anlagentechnik sowie die Gebäudegröße zugrundegelegt werden. Die Bundesregierung geht also davon aus, dass ein Messdienstleister mit dieser Aufgabe betraut wird oder zumindest werden soll.

Was passiert, wenn Vermieter diesen Pflichten nicht nachkommen?

Mietern steht ein Kürzungsrecht zu. Die Jahresabrechnung darf um drei Prozent gekürzt werden, wenn keine fernablesbaren Geräte installiert wurden, sofern der Gebäudeeigentümer hierzu nach der Heizkostenverordnung verpflichtet ist. Außerdem kann der Mieter die Jahresrechnung um weitere drei Prozent kürzen, wenn der Gebäudeeigentümer seine Informationspflichten nicht oder nicht vollständig erfüllt. Dieses Kürzungsrecht kann im Übrigen auch nicht durch eine Vereinbarung ausgeschlossen werden.

Wohnungseigentümern stehen diese Kürzungsrechte zulasten der Eigentümergemeinschaft allerdings nicht zu.

Das Interview führte
Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation