Immobilienkauf: Fehlender Deckungsschutz im Kaufprozess

Ist der Verkäufer verpflichtet, den Käufer über das Ende einer Gebäudeversicherung zu informieren? Dieser Fragestellung ging der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 20. März 2020 (V ZR 61/19) nach.

Im konkreten Fall kaufte die Klägerin unter Ausschluss der Sachmängelhaftung ein bebautes Grundstück. Der Kaufvertrag enthielt die Regelung, dass der Besitz, die Nutzungen, die Gefahren und die Lasten einschließlich aller Verpflichtungen, wie Versicherungen, ab dem 2. Mai 2017 auf die Käuferin übergehen. Die Gebäudeversicherung kündigte vor Übergabe der Immobilie den Versicherungsschutz zum 10. Mai 2017. Die Verkäufer informierten die Käuferin darüber nicht.

Schaden durch Unwetter

Aufgrund eines Unwetters erlitt das Dach des Hauses im Juni 2017 einen Schaden von rund 38.000 Euro, den die Käuferin nun einklagte. Der BGH gab den Verkäufern Recht. Weder könne die klagende Käuferin Gewährleistungsansprüche wegen eines mangelhaften Gebäudes geltend machen noch bestehe ein Schadensersatzanspruch.

Verkäufer muss nicht informieren

Zwar geht eine bestehende Gebäudeversicherung regelmäßig mit dem Eigentum vom Verkäufer auf die Erwerber über. Dennoch könne ein Verkäufer die Immobilie auch ohne einen solchen Versicherungsschutz verkaufen, wie im betreffenden Fall. Deshalb muss ein Verkäufer grundsätzlich weder anlässlich des Kaufvertrags noch im Anschluss darüber informieren, dass ein Versicherungsschutz nicht besteht. Vielmehr darf er darauf vertrauen, dass der ab Übergang der Nutzungen und Lasten verantwortliche Käufer selbst für eine Versicherung sorgt.

Ausnahmen im Kaufvertrag

Auch könne ein Verkäufer das Versicherungsverhältnis jederzeit beenden oder durch einen Prämienrückstand die Versicherung zur Kündigung veranlassen, wodurch der Erwerber die Immobilie ohne Deckungsschutz erwirbt. Dies gilt aber nur, soweit der Kaufvertrag keine Pflicht zum Aufrechterhalten der Versicherung vorsieht. Enthält der Kaufvertrag zumindest einen Hinweis auf eine bestehende Gebäudeversicherung, folgt daraus ein Vertrauenstatbestand. Dann darf der Käufer zwar keinen Versicherungsschutz erwarten, aber als Nebenpflicht zumindest eine unverzügliche Information, sollte der Versicherungsschutz vor Eigentumserwerb enden.

Tipp
Das BGH-Urteil zeigt, wie wichtig bei einem Immobilienkauf der Zeitraum zwischen Abschluss des Kaufvertrages und Eigentumserwerb ist. Denn im Außenverhältnis ist der Verkäufer weiterhin maßgeblich, obgleich nach dem Kaufvertrag der Erwerber regelmäßig bereits die Kosten und gegebenenfalls den Schaden trägt. Dies gilt nicht nur für eine Gebäudeversicherung, sondern beispielsweise auch für die Grundsteuer. Für diesen Zeitraum sind zur Beurteilung der Risikoverteilung und für Haftungsfälle die vertraglichen Regelungen besonders entscheidend.

Dr. Ass. jur. Helena Klinger
Freie Autorin