Mehrwertsteuersenkung: Was Gewerbe-Vermieter beachten müssen

Die Mehrwertsteuer-Regelsätze sinken bekanntlich im Zusammenhang mit dem Corona-Konjunkturpaket ab dem 1. Juli 2020 für ein halbes Jahr von 19 auf 16 Prozent. Für Mietverhältnisse, bei denen die Umsatzbesteuerung gewählt („zur Umsatzsteuer optiert“) wurde, sollte schnellstmöglich vor dem 30. Juni 2020 eine Anpassung auf die vorübergehende Umsatzsteuersenkung von 19 auf 16 Prozent erfolgen.

Der Vermieter muss für Mietumsätze in diesem Zeitraum Rechnungen erstellen, in denen der befristet geltende Umsatzsteuersatz von 16 oder 5 Prozent ausgewiesen ist. Das gilt auch, wenn die Verträge vor dem 1. Juli 2020 geschlossen worden sind und dabei von den bis dahin geltenden Umsatzsteuersätzen (19 oder 7 Prozent) ausgegangen worden ist.

Wichtig: Vermieter müssen auf eine eventuell notwendige Anpassung und Korrektur von Verträgen und Abrechnungen achten. Wird hier keine Korrektur vorgenommen, besteht die Gefahr, dass die überhöht ausgewiesene Umsatzsteuer nach § 14c Absatz 1 UStG geschuldet wird.

Welcher Steuersatz gilt?

Bei Mieteinnahmen handelt es sich um eine Dauerleistung, die grundsätzlich an dem Tag als erbracht gilt, an dem der vereinbarte Leistungszeitraum endet. Für die Abrechnung von Nebenleistungen (Betriebskosten) in einem anderen Abrechnungszeitraum als dem der Hauptleistung ist der Zeitpunkt der Erbringung der Hauptleistung entscheidend.

Beispiel: Bei einem monatlichen Abschlag für die zur Vermietung zugehörige Nebenleistung und einer jährlichen Abrechnung der Hauptleistung (Gewerbemiete) zum 31. Dezember 2020 gilt der reduzierte Mehrwertsteuersatz von 16 Prozent sowohl für die Hauptleistung Miete als auch für sämtliche mit ihr verbundenen Nebenleistungen oder Abschläge für diese Nebenleistungen.

Muss die Miete angepasst werden?

Eine Pflicht zur automatischen Senkung des Mietzinses besteht nicht. Die Mietzinsanpassung ist eine Frage der bestehenden mietvertraglichen Regelung. Ist – wie zumeist – eine Nettomiete vereinbart, hat eine Anpassung des vom Mieter zu zahlenden Betrags zu erfolgen. Enthält der Mietvertrag eine Vereinbarung über eine Bruttomiete, bewirkt die Senkung des Mehrwertsteuersatzes eine vorübergehende Erhöhung der Nettomiete. Enthält ein Gewerbemietvertrag keine konkrete Angabe zum Steuersatz, sondern nur eine Formulierung wie zum Beispiel „gesetzliche Mehrwertsteuer“, kann die den Mietvertrag ergänzende Dauerrechnung einfach von 19 Prozent auf 16 Prozent umgestellt werden. Es verschiebt sich wirtschaftlich gesehen die Verteilung des Gesamtbetrages zugunsten des Vermieters.

Was passiert, wenn der Vertrag nicht umgestellt wird?

Wurden Mietverträge, in denen die Mehrwertsteuer ausgewiesen ist, nicht vor Inkrafttreten der Senkung des Steuersatzes geändert, müssen strenggenommen die vom Vermieter fälschlich ausgewiesenen 19 Prozent Mehrwertsteuer an das Finanzamt abgeführt werden, obwohl der Mieter nur 16 Prozent Mehrwertsteuer entrichtet. Wenn der Mietvertrag oder die ergänzend zum Mietvertrag laufende Dauerrechnung nicht auf den für sechs Monate verringerten Mehrwertsteuersatz umgestellt wurde, ein Mieter weiterhin die vertraglich festgelegten 19 Prozent Mehrwertsteuer zahlt und der Vermieter diese 19 Prozent ans Finanzamt abführt, erhält der Mieter die zu viel gezahlte Mehrwertsteuer nicht automatisch vom Finanzamt zurück. Wenn ein Mieter einfach nur 16 Prozent Mehrwertsteuer auf seine Miete zahlt, entspricht das nicht der Regelung im Mietvertrag. Unter Umständen besteht aber auch die Möglichkeit einer rückwirkenden Korrektur der Rechnung. Das ist aber noch nicht abschließend geklärt.

Tipp

Vermieter sollten sich die Rechnungen, die sie ihrerseits von Versorgungsunternehmen und Dienstleistern erhalten (Stadtwerke, Facility Management) mit dem verminderten Mehrwertsteuersatz neu ausstellen lassen.