Mietrecht – Vereinfachte Kündigung gem. § 573a BGBVor der eigenen Haustür kehren

Ausgangspunkt meiner Betrachtungen ist ein Fall, der vor dem Amtsgericht Völklingen verhandelt wurde. Im Mittelpunkt steht ein Haus mit zwei Stockwerken, die als Wohnungen genutzt werden. Hinzu kommen Räume im Dachgeschoss, die zum Wohnen geeignet sind, aber seit längerem nur noch als Abstellmöglichkeit genutzt werden.

Die Wohnung im Obergeschoss bewohnt die Mietvertragspartei A in ihrer Eigenschaft als Vermieterin. Aufgrund eines schriftlichen Mietvertrages hatte sie die Wohnung im Erdgeschoss an die Mietvertragspartei B vermietet. Mietbeginn war Dezember 2020.

Es dauerte nicht lange und schon gab es Reibereien. Und zwar wegen Problemen, die bei einem nicht funktionierenden Mietverhältnis Standard sind:

• Beanstandungen in der Betriebskostenabrechnung,
• plötzlich auftretende Feuchtigkeit in der Wohnung, Probleme, die bei den Vorbewohnern nie aufgetreten sind. Dieser Mangel zog Diskussionen nach sich, wer hierfür verantwortlich ist: Baumangel oder falsches Lüftungs- und Heizverhalten? Mietminderung wurde angedroht.

Diese Uneinigkeit führte zum Zerwürfnis. Und zwar derart gravierend, dass A schwere gesundheitliche Probleme bekam. Die Lebensqualität ging in den Keller. Im Angesicht dieser Perspektive sah A keine andere Möglichkeit als die Beendigung des Mietvertrages zu forcieren.

Die Zerrüttung des Verhältnisses der Mietvertragsparteien stellt kein berechtigtes Interesse dar, die zum Anspruch einer ordentlichen Kündigung gemäß § 573 BGB führt. Die Mietvertragspartei A hatte aber Glück, dass es die Vorschrift des § 573a BGB gibt. Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter ohne Angaben von Gründen kündigen, wenn nachstehende Voraussetzungen vorliegen: Ein Haus mit zwei Wohnungen, wovon eine von Vermieter und eine vom Mieter bewohnt wird. Da diese Bedingungen nach Ansicht von A vorlagen, sprach sie die Kündigung unter Beachtung der vom Gesetzgeber vorgeschriebenen Formalien nach § 573a BGB aus.

Zur Überraschung von A akzeptiere B die Kündigung nicht. B begründete dies damit, dass es im Haus nicht nur zwei, sondern drei Wohnungen gibt, nämlich die Wohnung im Dachgeschoss. Es kam zu einem Räumungsprozess. Im Auftrag des Amtsgerichtes Völklingen wurde ein Gutachter damit beauftragt, die nachstehende Frage zu beantworten: „Es soll Beweis erhoben werden über die Behauptung des Mietvertragspartners A, im streitgegenständlichen Anwesen befänden sich lediglich zwei Wohnungen, insbesondere, dass die Räumlichkeiten im Dachgeschoss die Führung eines Haushaltes nicht erlaubten, da insbesondere die Anschlüsse für eine Küche, Wasser, Abwasser, Strom nicht vorhanden seien.“

Eine Ortsbesichtigung durch den Experten fand im Mai 2022 statt.

In seinem Gutachten gab der Experte nachstehende Fakten zum Zustand der Räumlichkeiten im Dachgeschoss bekannt:

• Die Räume sind durch eine Wohnungsabschlusstüre vom Hausfl ur getrennt und zur Nutzung als Wohnung ausreichend beheizbar.
• Auch das vorgefundene Badezimmer ist voll nutzbar.
• Allerdings gibt es keine Kücheneinrichtung.
• Ein Abwasserstrang und eine Trinkwasserleitung seien nur mit einem hohen Kostenaufwand zu installieren.

Ist dem so, können die Wohnräume im Dachgeschoss nicht als dritte Wohnung im Sinne des § 533a BGB angesehen werden, mit der Folge, dass die von A ausgesprochene Kündigung wirksam ist.

Nach Klärung dieser Frage zog B die notwendigen Konsequenzen und zog aus. Der Rechtsstreit vor dem Amtsgericht endete. Der Stress, mit dem die Zerstrittenen belastet waren, auch.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann

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