Neues WEG-Recht - Die Eigentümerversammlung

In der Ausgabe für April 2021 habe ich mich über die Form der Einberufung einer Eigentümerversammlung ausgelassen. Nunmehr wollen wir einen Blick darauf werfen, welche Aufgaben dieses Gremium hat.

Führen wir uns nochmals vor Augen, dass die Gemeinschaft Träger von Rechten und Pflichten ist, die das Wohneigentum betreffen.

Das Handeln erfolgt durch ihre Organe:

• Verwalter als Vertretungsorgan
  Was dieses zu tun hat, ist in § 27 WEG geregelt. In Absatz 1 heißt es: Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zu treffen.
• Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan
  §18 Abs. 1 WEG regelt, dass der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft definiert sich nach den gesetzlichen Vorschriften als die Gesamtheit aller Teil- und Wohnungseigentümer an einer Wohnungseigentumsanlage. Die Eigentümerversammlung besteht aus allen Parteien, die laut Teilungserklärung einen Teil der Immobilie besitzen. Das sind üblicherweise die Personen, die eine Eigentumswohnung besitzen. Gegenstand des Sondereigentums kann auch ein gewerblich genutztes Objekt sein.

Die Wohnungseigentümerversammlung beschließ Rechtserhebliches in Bezug auf die Verwaltung des Wohnungseigentums. In § 18 Abs. 2 WEG ist explizit festgehalten, was jeder einzelne von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangen kann:

• die Bestellung eines externen Hausverwalters
• die Benutzung des gemeinschaftlichen- und des Sondereigentums.

All das steht unter dem Vorbehalt, dass

• gesetzliche Regelungen zu beachten sind
• Vereinbarungen und Beschlüsse sind zu berücksichtigen sind.

Was zu tun ist, unterliegt dem Gebot der ordnungsgemäßen Verwaltung.

Die Willensbildung erfolgt durch Beschlussfassung. Geregelt ist dies im § 19 Abs. 1 WEG. Dort heißt es:

Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen und des Sondereigentums nicht durch Vereinbarung wie zum Beispiel Teilungsanordnung geregelt ist, beschließen die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung.

Und was gehört zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung?

1. Aufstellen einer Hausordnung
2. Das gemeinschaftliche Eigentum muss erhalten werden
3. Das Objekt muss zum Neuwert versichert sein
4. Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage
5. Eine Haftpflichtversicherung muss abgeschlossen werden
6. Bestellung eines zertifizierten Verwalters (ab 2022)

Fassen die Wohnungseigentümer einen Beschluss, ist der Verwalter als ausführendes Organ gehalten, den Willen der Gemeinschaft auszuführen.

Nach § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG sind Protokolle über die Versammlung unverzüglich nach der Beendigung der Zusammenkunft zu erstellen. Früher kam es vor, dass Protokolle erst nach Ablauf der einmonatigen Anfechtungsfrist erstellt und versandt wurden. Solche Verzögerungen sind nach § 24 Abs. 6 (neu) nicht mehr akzeptabel.

Allerdings hat sich an der Verpflichtung der Verwaltung zum Führen einer Beschlusssammlung nichts geändert.

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