Schönheitsreparaturen: Kompromiss beim Renovieren

Vermieter sind zur Durchführung der Schönheitsreparaturen bei unrenoviert vermieteten Wohnungen verpflichtet, Mieter müssen sich aber an den Renovierungskosten beteiligen.

Hat der Mieter eine unrenovierte Wohnung angemietet, ohne dafür einen angemessenen finanziellen Ausgleich erhalten zu haben, kann er vom Vermieter verlangen, die Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses auszuführen, vorausgesetzt der anfängliche Wohnungszustand hat sich im Laufe der Mietdauer wesentlich verschlechtert. Der Mieter muss sich dann aber an den Renovierungskosten regelmäßig zur Hälfte beteiligen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) am 8. Juli 2019 in zwei Fällen entschieden (VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18).

Die Fälle

Im ersten Fall klagten Mieter gegen ihre Vermieterin auf Ausführung von Tapezier- und Anstricharbeiten. Sie hatten die Wohnung im Jahr 2002 unrenoviert übernommen und verlangten von der Vermieterin vergeblich, die Arbeiten gemäß Kostenvoranschlag über rund 7.000 Euro ausführen zu lassen. Die Vorinstanz lehnte die Klage der Mieter ab. Zwar sei der Vermieter aufgrund der unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln zur Instandhaltung und damit auch zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Er schulde aber nur die Wiederherstellung des anfänglichen Zustands. Eine Renovierung führe aber zur Verbesserung des Wohnungszustandes, die der Vermieter gerade nicht schulde.

Im zweiten Fall verlangte der Mieter per Widerklage von seiner Vermieterin die Ausführung konkret benannter Schönheitsreparaturen. Auch diese Wohnung war dem Mieter 1992 unrenoviert überlassen worden. Das Landgericht gab dem Mieter recht und begründete seine Entscheidung insbesondere damit, dass sich der Vermieter an den Vertrag halten müsse. Sind Schönheitsreparaturen – wenn auch unwirksam – vertraglich vereinbart, muss der Vermieter diese durchführen.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der Bundesgerichtshof entschied sich für den Mittelweg. Haben Vermieter und Mieter keine oder unwirksame Schönheitsreparaturvereinbarungen vorgenommen, schuldet der Vermieter bei deutlicher Verschlechterung die Wiederherstellung des anfänglichen Wohnungszustands. Da sich dieser aber nicht wiederherstellen lasse und dies auch gar nicht im Interesse der Parteien sei, könne der Mieter eine Renovierung verlangen. Da der Vermieter so mehr leisten müsse als vertraglich verpflichtet, habe sich der Mieter an den Kosten zu beteiligen – grundsätzlich in Höhe von 50 Prozent.

Inka-Marie Storm
Chefjustiziarin

Was bedeutet die Rechtsprechung für die Praxis?

Vermieter, die vor einem Mietvertragsabschluss stehen, haben grundsätzlich zwei Optionen:

1. Vermieten sie eine renovierte Wohnung (oder gewähren ihren Mietern einen angemessenen finanziellen Ausgleich für die von ihnen nicht verursachten Abnutzungen), können sie die Durchführung der Schönheitsreparaturen vertraglich auf ihre Mieter übertragen. Ist die Schönheitsreparaturklausel auch inhaltlich wirksam, sind die Mieter auch weiterhin verpflichtet, die Schönheitsreparaturen auszuführen.
2. Vermieten sie eine unrenovierte Wohnung, ohne angemessenen finanziellen Ausgleich an die Mieter zu leisten, müssen sie unter Umständen die Wohnräume renovieren lassen. Der Anspruch des Mieters setzt aber voraus, dass sich der anfängliche Zustand erheblich verschlechtert hat und dass sich der Mieter an den Kosten für die Renovierung beteiligt.