WEG-Reform - Entwurf des Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und Modernisierung des Wohnungs- eigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften

Der Bundestag hat am 06.05.2020 in erster Lesung über den Gesetzentwurf zu einer WEG-Reform beraten. Bei dieser ersten Lesung des Gesetzestextes hat sich gezeigt, dass es noch einiges an Klärungsbedarf gibt, den einen geht der Entwurf zu weit, anderen nicht weit genug.

Der Entwurf wurde deshalb zunächst zu weiteren Beratungen in die Ausschüsse verwiesen.

Es geht dabei um eine Reform des Gesetzestextes des nach dem zweiten Weltkrieg geschaffenen Wohnungseigentumsgesetzes, das bisher noch nie maßgeblich verändert wurde. Eine Reform war somit überfällig, da sich die gesellschaftlichen Rahmenbedingungen, die umweltpolitischen Herausforderungen und die technischen Möglichkeiten seit Schaffung des WEG deutlich verändert haben. Aufgrund des demographischen Wandels steigt der Wunsch und die Notwendigkeit seine Wohnung barrierereduzierend aus- und umzubauen. Außerdem ist die energetische Sanierung von Bestandsimmobilien für die Erreichung der Klimaziele unerlässlich. Neben diesen Maßnahmen verlangt die Errichtung von Lademöglichkeiten zur Förderung der Elektromobilität Eingriffe in die Bausubstanz und es gibt das Thema Digitalisierung. Diesen Herausforderungen wird das derzeit geltende Wohnungseigentumsrecht nicht gerecht. 

Die Bedeutung der WEG-Reform ist nicht zu unterschätzen, wenn man bedenkt, dass mehr als 20 % der Wohnungen in Deutschland Eigentumswohnungen sind und es insgesamt in Deutschland um die 5 Millionen vermietete Eigentumswohnungen gibt.

Der Gesetzentwurf zur WEG-Reform sieht als Schwerpunkte im Wesentlichen folgende Änderungen am Wohnungseigentumsrecht vor: 

Sanierung und Modernisierung vereinfachen

Jede Wohnungseigentümerin und jeder Wohnungseigentümer sollen einen Anspruch darauf erhalten, dass ihr / ihm der Einbau einer Ladestation für ein Elektroauto, der barrrierefreie Aus- und Umbau seiner Wohnung, Maßnahmen des Einbruchschutzes und zum Glasfaseranschluss gestattet werden. Mieter und Mieterinnen sollen dieselben Ansprüche bekommen. Die dabei entstehenden Kosten tragen die jeweiligen Eigentümer /- innen, die diese Möglichkeiten nutzen.

Bauliche Veränderungen

Die Beschlussfassungen über bauliche Veränderungen der Wohnanlage soll ver-einfacht werden, insbesondere für Maßnahmen, die zu nachhaltigen Kostenein- sparungen führen. Die bisherige Aufteilung in bauliche Maßnahmen, Modernisierungen und modernisierende Instandsetzungen soll aufgehoben werden und eine Beschlussfassung ist in allen Fällen mit einer einfachen Mehrheit möglich.

Einschränkungen gibt es bei Benachteiligungen anderer Eigentümer und bei einer grundlegenden Umgestaltung der Anlage.   

Harmonisierung Miet- und WEG-Recht

Es wird die Möglichkeit geschaffen, die Betriebskostenabrechnung der WEG auch an Mieter und Mieterinnen weiterreichen zu können, ohne die Verteilungsschlüssel nochmals anzupassen. Nach derzeitigem Recht existiert im Mietrecht der Umlage- schlüssel "Miteigentumsanteile" nicht, der aber in vielen Teilungserklärungen für die Eigentümerabrechnungen zwingend vorgeschrieben ist.

Stellung des Verwalters

Der Entwurf führt für den Aufgabenumfang des Verwalters den neuen Begriff "Maßnahmen der gewöhnlichen Verwaltung" ein und nimmt Abstand von der bisherigen Aufzählung der Aufgaben im § 27 WEG. Dies könnte die Befugnisse des Verwalters ausweiten und der Punkt wird kritisch diskutiert. Hintergrund ist, dass das System des Wohnungseigentums eine demokratische Beschlussfassung als Grundlage aller Entscheidungen vorsieht, dass dann eingeschränkt sein könnte, wenn der Verwalter durch Gesetz zuviele Befugnisse bekommt.  

Eigentümer und Eigentümerinnen sollen ein im Gesetz festgeschriebenes Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen bekommen.

Die Abberufung von Verwaltern soll vereinfacht werden.

Zukünftig soll jeder Verwalter einen jährlichen Vermögensbericht vorlegen. 

Die Beschlusssammlung soll abgeschafft werden.    

Verwaltungsbeirat

Der Verwaltungsbeirat soll gestärkt werden, indem seine Zusammensetzung flexibilisiert und die Haftung seiner Mitglieder beschränkt wird.

Eigentümerversammlung

Die gesetzliche Einladungsfrist wird von 2 Wochen auf 4 Wochen verlängert.

Eine Eigentümerversammlung soll zukünftig unabhängig von der Zahl der anwe- senden oder vertretenen Eigentümer beziehungsweise Miteigentumsanteile beschlussfähig sein. Der Aufwand und die Kosten für Wiederholungsversammlungen sollen damit vermieden werden.

Die Möglichkeit, Präsenzversammlungen per Mehrheitsbeschluss zugunsten reiner Online-Eigentümerversammlungen abzuschaffen, sieht der Entwurf ausdrücklich nicht vor.

Das Streitpotential in der Gemeinschaft soll reduziert werden, indem streitträchtige Vorschriften klarer gefasst werden. Das gilt insbesondere für die Vorschriften zum Wirtschaftsplan und der Jahresabrechnung und zu baulichen Veränderungen.

Lässt sich ein Streit nicht vermeiden, soll eine Änderung der gerichtlichen Ver- fahrensvorschriften eine effiziente Streitbeilegung fördern.

Zeitplan für die Umsetzung der Reform

Nach den Ausschussberatungen findet im Bundestag die 2 und 3 Lesung des Entwurfs statt. Nach der ursprünglichen Planung soll der Entwurf am 19.06.2020 im Bundestag endgültig verabschiedet werden, sodass sich danach der Bundesrat damit beschäftigen kann. Dann könnte das Gesetz zum 01.09.2020 in Kraft treten.

Ob sich dieser Zeitplan allerdings halten lässt, ist angesichts der zahlreichen Änderungsvorschläge, die sich im Zuge der ersten Lesung gezeigt haben, offen.

Man kann gespannt sein, wie der Entwurf abschließend aussehen wird, wenn die Ausschüsse sich darüber beraten haben.  

Für die kommenden Wochen und Monate wünsche ich Ihnen alles Gute und Gesundheit - gemeinsam werden wir durch diese Krise kommen!

 

Ihr Michael Schwartner

Verbandsgeschäftsführer