Alles begann im Dezember 2019. Die Vermieterin V vermietete dem Mieter M ein Hausanwesen im Saarland. Mietbeginn war der 23.12.2019. M verpflichtete sich zur Zahlung einer Kaltmiete in Höhe von 1.200,00 € zuzüglich einer Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 150,00 €.

Bezüglich der Beheizung des Objektes wurde im schriftlichen Mietvertrag eine Individualvereinbarung verabredet. Dort heißt es, M bezieht unmittelbar auf eigene Rechnung die Brennstoffe, die für die Beheizung des Objektes notwendig sind. Mündlich einigten sich die Mietvertragsparteien darauf, dass M bei Mietende den Öltank nochmals auffüllt. Bei Mietbeginn war der Öltank fast voll. Es wurde ein Bestand von 8.000 Liter gemessen.
Der Mietvertrag endete zum 30.06.2022. Zu diesem Zeitpunkt war der Bestand auf 1.500 Liter geschrumpft. M hat während der Zeit, in der er das Hausanwesen angemietet hat, kein Öl eingekauft.

Das Ende ihrer vertraglichen Beziehungen war nicht harmonisch. Es gab Stress. Neben anderen Positionen auch wegen der Ölkosten.

Die Vermieterin wies durch Vorlage von Rechnungen nach, dass sie für drei Lieferungen 10.153,09 € aufwenden musste, um den Öltank auf ein Niveau wie bei Mietbeginn aufzufüllen. Sie forderte M auf, ihr diese Kosten zu erstatten. Da dieser sich weigerte, kam es zum Rechtsstreit. M brachte im Wesentlichen zwei Gegenargumente vor.

• Es könne nicht mündlich vereinbart werden, dass der Mieter bei Vertragsende für die Beschaffung von Ersatz des verbrauchten Öles aufkommen muss.
• Bezüglich der Verpflichtung, für Heizkosten aufzukommen, handele es sich um Mietnebenkosten. Und über diese müsste jährlich abgerechnet werden, was vorliegend nicht geschah.

M verweigerte nicht nur die Zahlung an V. Im Rahmen einer Widerklage forderte er für den zurückgelassenen Rest von 1.500 Liter 2.158,05 €. V beantragte diesbezüglich Abweisung der Widerklage.Der Rechtsstreit war zunächst beim Amtsgericht Völklingen anhängig. Am 08.01.2025 wurde ein Urteil verkündet. Dieses gab dem Klagebegehren von V statt und wies die Widerklage ab.

Mit dieser Entscheidung war M nicht einverstanden. Er legte Berufung ein. Der Fall landete beim Landgericht Saarbrücken. Dieses überprüfte die erstinstanzliche Entscheidung. Die Berufungskammer bestätigte im Ergebnis das, was das Amtsgericht Völklingen ausgeführt hat. Nach diesseitiger Auffassung mit überzeugender Begründung. Die Individualvereinbarung in Verbindung mit der mündlichen Absprache der Mietvertragsparteien regelt den Zustand des Mietobjektes bei Mietbeginn. Also Wohngrundstück wie es vorgefunden wurde inklusive Heizölbestand von 8.000 Liter.

Der M hat das Objekt so angemietet, wie es zuvor geschildert wurde.

Nach den Regeln des Mietrechts muss der Mieter das Mietobjekt so zurückgeben, wie er es bei Mietbeginn übernommen hat. Also mit 8.000 Liter Öl im Tank. Die Verpflichtung, den vertragsgemäßen Zustand wiederherzustellen, war zum Mietende (30.06.2022) fällig. Da M diesem Obligo nicht nachkam, hat er sich gegenüber seiner Vertragspartnerin schadensersatzpflichtig gemacht. Die Vermögenseinbuße letzterer besteht darin, dass sie gezwungen war, 10.153,09 € aufzuwenden, um den Zustand per Mietbeginn wiederherzustellen.

Das Landgericht in Saarbrücken stellt klar, dass in diesem besonderen Falle die Regeln der §§ 556 BGB f. nicht zur Anwendung gelangt. Hinsichtlich der Heizkosten wurde keine Vereinbarung über Betriebskosten geschlossen. Daher auch keine Verpflichtung, jährlich abzurechnen.

Aus der nachvollziehbaren Argumentation des Landgerichts folgt zwingend, dass die Widerklage von M keinen Erfolg hat.

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