Warum sie auch den Mieter schützt

Die Gebäudeversicherung ist eine der wichtigsten Versicherungen für Eigentümer. Sie sichert das Gebäude gegen Schäden ab und ist die Basis für die Wiederherstellung nach Schadensereignissen. Weniger bekannt ist jedoch: In vielen Fällen entfaltet diese Versicherung auch eine unmittelbare Schutzwirkung zugunsten des Mieters.

Kommt es in einer Mietwohnung zu einem Schaden, beispielsweise weil der Mieter fahrlässig einen Brand oder einen Leitungswasserschaden verursacht hat, liegt es zunächst nahe, den Mieter in Anspruch zu nehmen. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) geht jedoch einen anderen Weg: Der Vermieter ist in solchen Fällen regelmäßig verpflichtet, vorrangig seine Gebäudeversicherung in Anspruch zu nehmen.

Ständige Rechtsprechung des BGH

Der BGH hat diesen Grundsatz mehrfach bestätigt. Mit Urteil vom 8. November 2000 (IV ZR 298/99) wurde entschieden, dass in der Gebäudefeuerversicherung durch ergänzende Vertragsauslegung ein konkludenter Regressverzicht des Versicherers für Fälle einfacher Fahrlässigkeit des Mieters besteht. Das heißt, der Versicherer kann beim Mieter nur dann Rückgriff nehmen, wenn dieser den Brandschaden vorsätzlich oder grob fahrlässig verursacht hat. Die Beweislast für grob fahrlässig oder vorsätzlich verursachten Schaden trägt der Versicherer.

Kein Anspruch bei versichertem Wasserschaden

Der BGH entschied zudem mit Urteil vom 3. November 2004 (VIII ZR 28/04), dass ein Vermieter keinen Schadensersatzanspruch gegen den Mieter hat, wenn der Schaden durch die Gebäudeversicherung gedeckt ist und der Mieter die Kosten dafür über die Betriebskostenumlage anteilig zahlt. Der Mieter ist bei einfacher Fahrlässigkeit durch einen konkludenten Regressverzicht des Versicherers geschützt.

Brandschadensabwicklung im Mietverhältnis

Mit seinem Urteil vom 19. November 2014 (VIII ZR 191/13) stellt der BGH ferner klar, dass der Vermieter bei einem durch den Mieter leicht fahrlässig verursachten Brandschaden, der von der Wohngebäudeversicherung abgedeckt ist, zur Schadensbeseitigung verpflichtet bleibt. Die Pflicht zur Instandsetzung besteht auch dann, wenn der Vermieter die Versicherung nicht in Anspruch nimmt. Der Mieter hat daher einen Anspruch auf Mietminderung, so lange der Schaden nicht beseitigt ist. Danach gilt: Bei fahrlässig verursachten Schäden am Mietobjekt ist regelmäßig die Gebäudeversicherung in Anspruch zu nehmen – und nicht der Mieter.

Schutz des Mieters

Für den Mieter bedeutet diese Rechtslage konkret:

• Er wird in der Regel nicht unmittelbar auf Schadensersatz in Anspruch genommen.
• Er profitiert vom Versicherungsschutz, ohne selbst Versicherungsnehmer zu sein.
• Gleichzeitig bleibt ihm das Recht zur Mietminderung bei Nutzungseinschränkungen erhalten.

Im Ergebnis schützt die Gebäudeversicherung somit nicht nur das Gebäude und den Eigentümer, sondern auch den Mieter. Ohne diese gefestigte Rechtsprechung wäre die Situation eine andere:
Der Vermieter könnte, soweit alle Voraussetzungen vorliegen, Schadensersatz unmittelbar vom Mieter verlangen oder dessen Haftpflichtversicherung in Anspruch nehmen.

Inka-Marie Storm