Provisionspflicht trotz Widerruf des Maklervertrags

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden: Widerruft eine Seite ihren Maklervertrag wirksam, lässt dies die Provisionspflicht der anderen Seite grundsätzlich unberührt.

Beauftragen Käufer und Verkäufer denselben Immobilienmakler, müssen sie sich nach § 656c des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) grundsätzlich in gleicher Höhe zur Zahlung der Maklerprovision verpflichten. Soll dagegen tatsächlich nur eine Seite die volle Provision tragen – etwa, weil die andere Seite im Gegenzug den Kaufpreis reduziert –, verstößt dies gegen die gesetzlich vorgeschriebene Provisionsteilung; solche Maklerverträge sind unwirksam. Der Makler darf also beispielsweise nicht mit dem Verkäufer vereinbaren, kostenlos für ihn tätig zu werden, und sich dafür die gesamte Provision vom Käufer versprechen lassen.

Das Gesetz regelt auch ausdrücklich: Erlässt der Makler einer Seite nachträglich die Provision, erlischt auch sein Provisionsanspruch gegen die andere Seite. Anders verhält es sich jedoch, wenn der Provisionsanspruch aus einem anderen Grund entfällt, wie der BGH nun entschieden hat (Urteil vom 16. Juli 2026 – I ZR 223/25).

Der Fall

Ein Immobilienmakler war sowohl für die Verkäufer als auch für den Käufer eines Hauses tätig. Beide Seiten hatten sich verpflichtet, jeweils eine Provision von 3,57 Prozent des Kaufpreises zu zahlen.

Die Verkäufer konnten ihren Maklervertrag jedoch später wirksam widerrufen. Der Makler hatte sie bei Vertragsschluss nicht ordnungsgemäß über ihr Widerrufsrecht belehrt. Deshalb musste die Verkäuferseite keine Provision zahlen. Der Käufer meinte, dann müsse auch er von seiner Zahlungspflicht befreit sein. Doch der BGH sah das anders.

So entschied der BGH

Der Käufer muss seine vereinbarte Provision zahlen. Der Widerruf des Maklervertrags durch die Verkäufer wirke sich nicht auf den Maklervertrag mit dem Käufer aus. Damit lehnten die Richter es ab, die Vorschrift zum Erlass der Provision für beide Seiten entsprechend auf den Widerruf anzuwenden. Denn es handele sich nicht um eine unbeabsichtigte Gesetzeslücke. Der Gesetzgeber hätte andere Gründe, aus denen der Makler seinen Provisionsanspruch gegen eine Seite verliere – etwa ein Widerruf oder eine Anfechtung des Maklervertrags –, durchaus im Blick. Er habe für diese anderen Gründe aber bewusst keinen vollständigen Verlust der Provision vorgesehen.

Was bedeutet das für Käufer?

Zahlt der Verkäufer keine Maklerprovision, bedeutet das deshalb nicht automatisch, dass auch der Käufer nicht zahlen muss. Entscheidend ist vielmehr, warum die andere Seite keine Provision schuldet: Hat der Makler der anderen Seite die Provision erlassen oder mit ihr eine unentgeltliche Tätigkeit vereinbart, kann dies auch die Provisionspflicht des Käufers zu Fall bringen. Entfällt die Provision dagegen aufgrund eines wirksamen Widerrufs des anderen Maklervertrags, bleibt die Provisionspflicht des Käufers grundsätzlich bestehen.

Inka-Marie Storm