Nach Jahren kräftiger Preissteigerungen und der anschließenden Zinswende hat sich der Wohnimmobilienmarkt neu sortiert. Der aktuelle empirica-Blasenindex zeigt: Die Gefahr deutlicher Preisrückschläge nimmt weiter ab, gebannt ist sie aber längst noch nicht. Was lässt sich daraus für Eigentümer ableiten, die ihren Immobilienbestand langfristig bewirtschaften?

Die Lage am Wohnimmobilienmarkt wirkt auf den ersten Blick widersprüchlich. Hohe Finanzierungskosten bremsen die Nachfrage, zugleich haben sich die Kaufpreise zuletzt stabilisiert. Die Mieten steigen vielerorts stärker als die Kaufpreise. Das empirica Institut spricht deshalb von einer weiter sinkenden Brisanz der Blasengefahr. Das sogenannte Rückschlagpotenzial, also die relative Kluft zwischen Kaufpreisen für Eigentumswohnungen und Mieten, liegt bundesweit inzwischen bei 18 Prozent. Ein Jahr zuvor waren es noch 20 Prozent, vor drei Jahren 24 Prozent. In den sieben größten Städten beträgt der Vorsprung des kumulierten Kaufpreisanstiegs gegenüber dem Mietanstieg noch 30 Prozent. Anfang 2022 lag der Wert noch bei 47 Prozent.

Für Eigentümer stellt sich damit verstärkt die Frage: Bestand halten, erweitern oder reduzieren? Eine pauschale Antwort liefert der Blasenindex nicht. Er zeigt aber, welche Faktoren bei der Einordnung des Marktes derzeit besonders wichtig sind.

Halten: Knappes Angebot stützt den Bestand

Für das Halten von Wohnimmobilien spricht zunächst die Angebotsseite. Im Jahr 2025 wurden bundesweit lediglich 2,9 Wohnungen je 1.000 Einwohner fertiggestellt. Von einem flächendeckenden Überangebot kann damit keine Rede sein. Bestehender Wohnraum bleibt in vielen Regionen knapp. Zugleich nähern sich Mieten und Kaufpreise wieder an. Für langfristig orientierte Bestandshalter ist das bedeutsam, weil nicht allein der mögliche Verkaufspreis zählt, sondern auch das Verhältnis zwischen Wert und laufendem Mietertrag. Die Marktdaten sprechen damit eher für eine Normalisierung als für einen unmittelbar bevorstehenden Preiseinbruch.

Erweitern: Auf den Standort kommt es an

Auch für einen Ausbau des Bestands hat sich das Umfeld verändert. Die deutlichen Kaufpreisrückgänge nach der Zinswende scheinen nach Einschätzung von empirica in den verschiedenen Stadt- und Regionstypen zunächst beendet zu sein – vorausgesetzt, die Zinsen steigen nicht deutlich weiter. Wer auf weitere kräftige Preisabschläge wartet, könnte deshalb enttäuscht werden. Das bedeutet allerdings nicht, dass Wohnimmobilien überall wieder günstig bewertet sind. In 310 von 400 Landkreisen und kreisfreien Städten sind die Kaufpreise stärker gestiegen als die Einkommen. Hinzu kommen hohe Finanzierungskosten. Ob ein Zukauf tragfähig erscheint, hängt daher stärker denn je von Standort, Kaufpreis und erzielbaren Mieten ab.

Reduzieren: Blasenindex ist kein Verkaufssignal

Auch ein Verkauf lässt sich aus den bundesweiten Daten nicht unmittelbar ableiten. Zwar weist empirica noch für 272 Kreise ein mäßiges bis hohes Blasenrisiko aus. Die Unterschiede zwischen den Regionen sind jedoch erheblich. Während sich die Lage insgesamt entspannt hat, bestehen in einzelnen Märkten weiterhin erhöhte Risiken. Gerade deshalb eignet sich der Blasenindex eher als Hinweisgeber denn als Entscheidungsvorlage. Er macht deutlich, dass eine Bestandsstrategie nicht aus der bundesweiten Preisentwicklung abgeleitet werden sollte. Entscheidend ist die Situation des jeweiligen regionalen Marktes.

Matthias zu Eicken