Indexmieten sachlich einordnen

Indexmieten stehen politisch unter Druck. Dabei zeigt ein Blick auf die Zahlen: Bundesweit sind sie weiterhin die Ausnahme. Eine zusätzliche Regulierung könnte dennoch spürbare Folgen haben – vor allem im Neubau, in angespannten Märkten und für private Vermieter.

Die Indexmiete ist ein Dauerbrenner in der wohnungspolitischen Debatte. Nach den etwas höheren Inflationsraten der Jahre 2021 bis 2023 wird diskutiert, ihre Anpassung künftig stärker zu begrenzen. Doch nach einer Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) Köln für das Jahr 2025 haben bundesweit nur 3,1 Prozent der befragten Mieter einen Indexmietvertrag. Staffelmietverträge kommen mit 3,4 Prozent ähnlich selten vor. Indexmieten sind damit kein Massenphänomen, sondern bleiben eine Randerscheinung des Mietmarktes.

Anders sieht es im Neubau aus. Bei Wohnungen mit Baujahr ab 2014 liegt der Anteil der Indexmieten bundesweit bei 10,2 Prozent, bei Gebäuden ab Baujahr 2020 bei 12,4 Prozent. In den sieben größten deutschen Städten Berlin, München, Hamburg, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf beträgt der Anteil der Indexmieten insgesamt 5,5 Prozent. Im Neubau ab Baujahr 2020 liegt er dort sogar bei 27,5 Prozent.

Zusätzlicher Druck auf private Vermieter

Eine Begrenzung von Indexmieten würde nur einen kleinen Teil aller Mietverhältnisse unmittelbar betreffen. Gerade deshalb stellt sich die Frage, ob der Eingriff wohnungspolitisch verhältnismäßig ist. Denn dort, wo Indexmieten häufiger genutzt werden, geht es vor allem um Neubau und angespannte Wohnungsmärkte. Genau dort werden verlässliche Rahmenbedingungen besonders gebraucht.

Hinzu kommt: Die Debatte findet nicht im luftleeren Raum statt. Die Vermieterbefragung 2026 von Haus & Grund zeigt, wie sensibel private Vermieter auf weitere Eingriffe reagieren. Eine Regulierung von Indexmietverträgen würde für gut ein Viertel der Befragten eine erhebliche Belastung bedeuten.

Risiko für das Mietangebot

Für viele private Vermieter entsteht der Druck nicht durch diese einzelne Maßnahme, sondern durch die Summe der Eingriffe. Eine zusätzliche Regulierung der Indexmieten kann dann der Tropfen sein, der das Fass zum Überlaufen bringt. Denn rund 60 Prozent der befragten Haus & Grund-Mitglieder geben an, dass sie bei weiteren Belastungen ihre Vermietungstätigkeit zumindest teilweise wahrscheinlich einschränken oder Wohnraum verkaufen würden. Damit wird deutlich: Regulierung kann nicht nur Vertragsbedingungen verändern, sondern langfristig auch das Angebot an privatem Mietwohnraum beeinflussen.

Wer Indexmieten weiter einschränkt, löst nicht das Grundproblem angespannter Wohnungsmärkte. Es entstehen dadurch keine zusätzlichen Wohnungen. Wenn private Vermieter Investitionen zurückstellen, Wohnraum verkaufen oder sich aus der Vermietung zurückziehen, verschärft sich der Mangel.

Matthias zu Eicken
Leiter Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik

Fazit

„Indexmietverträge nehmen in bestimmten Marktsegmenten zu, bleiben bundesweit aber klar die Ausnahme. Ihre stärkere Verbreitung im Neubau und in den Top-7-Städten zeigt vor allem, dass Eigentümer dort langfristige Kostenrisiken absichern wollen, wo Wohnraum knapp und Investitionen teuer sind.
Eine sachliche Debatte sollte daher zwei Ziele auseinanderhalten: den Schutz von Mietern vor übermäßigen Belastungen und die Sicherung eines ausreichenden Mietwohnungsangebotes. Beides gelingt nicht durch immer neue Eingriffe allein. Gerade weil Indexmieten kein Massenphänomen sind, sollte eine zusätzliche Regulierung gestoppt werden.“

Planbarkeit statt Automatismus

Die Indexmiete orientiert sich am Verbraucherpreisindex. Steigen die Verbraucherpreise, kann auch die Miete angepasst werden. Das geschieht aber nicht automatisch. Die Anpassung muss geltend gemacht werden, und die Miete muss mindestens zwölf Monate unverändert geblieben sein.
Für Vermieter liegt der Vorteil in der Planbarkeit. Gerade bei langfristigen Mietverhältnissen können Mieteinnahmen an die allgemeine Preisentwicklung angepasst werden. Das ist wichtig, wenn Finanzierungskosten, Instandhaltung, Handwerkerleistungen und Bewirtschaftungskosten steigen.
Für Mieter schafft die Indexmiete zugleich Transparenz, weil die Grundlage möglicher Anpassungen bereits bei Vertragsabschluss feststeht. Zudem sind Modernisierungsmieterhöhungen während der Laufzeit grundsätzlich ausgeschlossen, soweit sie nicht auf gesetzlich verpflichtenden Maßnahmen beruhen.

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