Finanzierung

Viele Immobilieneigentümer fiebern diesem Tag jahrelang entgegen: der Moment, an dem die letzte Rate des Immobiliendarlehens überwiesen ist. Von nun an gehört das Eigenheim nicht mehr der Bank, sondern wirklich einem selbst. Ein gutes Gefühl – und doch gibt es auch nach der Tilgung noch einiges zu erledigen. Wer die formalen Schritte kennt, spart Zeit, Geld und Nerven und vermeidet unangenehme Überraschungen.

Zunächst sollten sich Eigentümer von der Bank eine schriftliche Bestätigung ausstellen lassen, dass keine Restschuld mehr besteht. Diese sogenannte Restschuldbestätigung ist der offizielle Nachweis dafür, dass der Kredit endgültig beglichen wurde. Darüber hinaus stellt die Bank eine Löschungsbewilligung für die Grundschuld aus. Die Grundschuld ist kein Kredit selbst, sondern eine sogenannte dingliche Sicherheit, die der Bank erlaubt, im Fall der Nichtzahlung der fälligen Raten auf die Immobilie zuzugreifen. Die Eintragung im Grundbuch gibt der Bank ein Verwertungsrecht, das über die reine Forderung hinausgeht. Mit der Tilgung des Darlehens entfällt der Sicherungszweck, doch die Grundschuld bleibt bestehen.

Eigentümer können diese Grundschuld löschen lassen – und sind auch gut beraten, das zu tun. Der Vorteil ist ein „sauberes“ Grundbuch ohne alte Belastungen. Für die Löschung einer Grundschuld stellt die Bank nach der vollständigen Rückzahlung des Darlehens eine sogenannte Löschungsbewilligung aus. Dieses Dokument ist die offizielle Bestätigung, dass die Forderung nicht mehr besteht. Die formale Löschung der Grundschuld erfolgt über einen Notar. Dieser erstellt die Löschungsurkunde und veranlasst die Eintragung beim Grundbuchamt. Die Kosten richten sich nach der Höhe der Grundschuld und können bei einer Kreditsumme von 200.000 Euro mehrere Hundert Euro betragen.

Löschen oder beibehalten?
Dennoch zögern manche Eigentümer aus Kostengründen oder Bequemlichkeit – und lassen die Grundschuld einfach stehen. Das kann jedoch riskant sein: Hat man Löschungsbewilligung und Grundschuldbrief nicht mehr griffbereit, kann dies bei einem späteren Verkauf der Immobilie zu erheblichen Verzögerungen führen. Denn ein Käufer wird in der Regel verlangen, dass eine nicht mehr benötigte Grundschuld vor dem Eigentumsübergang gelöscht wird. Ist der Grundschuldbrief in der Zwischenzeit verloren gegangen, muss ein sogenanntes Aufgebotsverfahren durchgeführt werden, um ihn für ungültig zu erklären. Dieses Verfahren ist kostspielig und kann die Abwicklung eines Kaufvertrags um Monate oder sogar Jahre verzögern. In dieser Zeit kann der Käufer unter Umständen vom Vertrag zurücktreten oder zusätzliche Kosten geltend machen, etwa für laufende Miete.

Auch wenn die Immobilie innerhalb der Familie übertragen werden soll, etwa im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge, ist es sinnvoll, das Grundbuch vorab zu bereinigen. Häufig lassen sich die Eltern ein Nießbrauch- oder Wohnrecht eintragen, um weiterhin in der Immobilie wohnen zu können. Bleibt eine alte Grundschuld bestehen, könnte sie von den neuen Eigentümern erneut genutzt werden, um ein Darlehen aufzunehmen. Wird dieses Darlehen nicht ordnungsgemäß zurückgezahlt, droht eine Zwangsvollstreckung, und im schlimmsten Fall könnten die Eltern ihr vorbehaltenes Wohnrecht verlieren. Wer das vermeiden möchte, sorgt besser rechtzeitig für eine Löschung der Grundschuld.

Es gibt allerdings Situationen, in denen es sich lohnt, eine bestehende Grundschuld nicht zu löschen, sondern als sogenannte Eigentümergrundschuld, die keiner Forderung mehr dient, stehen zu lassen. Das ist vor allem dann ein Vorteil, wenn zeitnah eine neue Finanzierung geplant ist, etwa für eine Modernisierung, eine energetische Sanierung oder einen Anbau. Viele Banken akzeptieren die bereits eingetragene Grundschuld als Sicherheit und nutzen sie erneut für das aktuelle Darlehen. Das spart Zeit und Geld, weil keine neue Grundschuldbestellung nötig ist.

Versicherungen und finanzielle Planung
Unabhängig von der Grundschuld gibt es weitere Dinge, auf die Eigentümer nach der Abzahlung ihres Darlehens achten sollten. Jetzt lohnt es sich zum Beispiel, einen Blick auf bestehende Versicherungen zu werfen. Während der Kreditlaufzeit bestand meist die Pflicht, eine Wohngebäudeversicherung zu unterhalten. Diese bleibt auch ohne Kredit sinnvoll, schützt sie doch das Eigentum vor Feuer-, Leitungswasser- oder Sturmschäden. Da die Bank nun nicht mehr mitredet, können Eigentümer den Versicherer frei wählen oder die Deckungssumme überprüfen. Viele Immobilienkäufer schließen zudem eine Risikolebensversicherung ab, um die Familie im Todesfall vor den Kreditraten zu schützen. Ist das Darlehen abbezahlt, kann man überlegen, ob die Police weiterlaufen oder beendet werden soll. Dasselbe gilt für eventuell bestehende Restschuldversicherungen.

Freigewordenes Geld zurücklegen
Besonders angenehm ist für viele Eigentümer der neu gewonnene finanzielle Spielraum: Die monatliche Kreditrate entfällt, was das Haushaltsbudget deutlich entlastet. Es empfiehlt sich, den freigewordenen Betrag nicht einfach zu konsumieren, sondern bewusst zu verplanen. Rücklagen für die Instandhaltung des Hauses sind unerlässlich, denn auch ein schuldenfreies Eigenheim verursacht Kosten. Experten empfehlen, jährlich etwa 1 bis 1,5 Prozent des Gebäudewerts zurückzulegen, um künftige Reparaturen oder Sanierungen finanzieren zu können. Auch für die Altersvorsorge lohnt sich eine Umwidmung der früheren Kreditrate – zum Beispiel durch regelmäßige Einzahlungen in ETFs oder andere Anlageformen, die für zusätzliche Liquidität im Ruhestand sorgen.

Steuerlich hat die Tilgung eines privaten Eigenheimkredits keine Auswirkung, da die Zinsen ohnehin nicht absetzbar waren. Anders kann es sich bei vermieteten Immobilien verhalten. Dort sinken nach der Tilgung die abzugsfähigen Werbungskosten der bisherigen Zinsen, was die Steuerlast erhöhen kann. In manchen Fällen ist es daher interessant, eine neue Finanzierung für Modernisierungsmaßnahmen aufzunehmen, um weiterhin Zinsen steuerlich geltend machen zu können.

Astrid Zehbe