Unterschreitung der Ladungsfrist
Kein zwingender Grund für Beschlussaufhebung
Die Eigentümerversammlung ist das wichtigste Entscheidungsgremium einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Daher ist es wichtig, dass Eigentümer sich auf diese gut vorbereiten können. Aus diesem Grund hat auch der Gesetzgeber bei der WEG-Reform 2020 die Ladungsfrist von einer Woche auf drei Wochen verlängert.
Doch trotz seiner hervorgehobenen Bedeutung heißt das nicht, dass nun jede Unterschreitung der Ladungsfrist gleich zwingend zu der Aufhebung von den in der Versammlung gefassten Beschlüssen führen kann. Dies hat auch das Landgericht Köln in seinem Urteil vom 30. März 2026 (15 S 6/25) so bestätigt.
Der Fall
In einer Eigentümerversammlung wurde unter anderem über die Jahresabrechnung beschlossen. Eine Eigentümerin focht den Beschluss an. Inhaltlich beanstandete sie zwar nur zwei Abrechnungspositionen, führte aber aus, dass sie die Einladung nicht mit einem Vorlauf von drei Wochen, sondern lediglich von zwei Wochen und sechs Tagen erhalten habe. Sie habe daher die Jahresabrechnung nicht ausreichend prüfen können. Anderenfalls hätte sie die Mängel in der Versammlung darlegen können, und es wäre vor der Beschlussfassung zur Korrektur der Jahresabrechnung gekommen. Das Amtsgericht wies die Anfechtungsklage ab, und die Klägerin ging in Berufung.
Der Kläger muss darlegen
Das Landgericht stellte zunächst klar, dass die Unterschreitung der Ladungsfrist um einen Tag allein nicht gegen ordnungsmäßige Verwaltung verstoße. Denn anders als die Klägerin behauptete, werde nicht gleich bei jedem formellen Mangel angenommen, dass dieser sich auf die Beschlussfassung auswirke. Vielmehr müsse der anfechtende Eigentümer innerhalb der Begründungsfrist der Klage darlegen, welche weiteren Vorbereitungsmaßnahmen bei einer fristgerechten Ladung hätten erfolgen können und welche Argumente er gegen die Entscheidung der Mehrheit hätte geltend machen wollen. Dies habe die Klägerin jedoch nicht getan. Daher scheiterte die vollständige Anfechtung des Beschlusses.
Das Gericht sah lediglich bei den beiden Abrechnungsposten Korrekturbedarf und erklärte den Beschluss zur Jahresabrechnung nur insoweit für ungültig.
Gerold Happ
Geschäftsführer Immobilien- und Umweltrecht
| Praxistipp „Wer gegen eine Beschlussfassung vorgehen will, weil die gesetzliche Ladungsfrist unterschritten wurde, sollte auch nach der WEG-Reform innerhalb der Begründungsfrist der Anfechtungsklage darlegen, warum die verbliebene Zeit nicht für eine Vorbereitung auf die Eigentümerversammlung ausgereicht hat. Außerdem sollte dargelegt werden, welche Argumente bei einer fristgerechten Ladung während der Versammlung hätten vorgetragen werden können, mit denen die Mehrheit von der erfolgten Beschlussfassung hätte abgebracht werden können. Wer dies unterlässt, riskiert, die Anfechtungsklage zu verlieren und die Prozesskosten zu tragen. Gerade bei kurzen Unterschreitungen dürfte eine solche Begründung aber schwerfallen, sodass hier von einer Anfechtung abzuraten ist, falls keine weiteren Anfechtungsgründe vorliegen.“ |