Der Zug nach Nirgendwo

Dinge, von denen wir annehmen, dass sie einen routinemäßigen Ablauf nehmen, geraten bisweilen auf einen unvorhersehbaren Abweg. So geschah das in dem Fall, den wir zu bearbeiten hatten.

Die Sache begann ziemlich unspekta­kulär. Im Mittelpunkt steht ein in Saarbrücken gelegenes Grundstück. Eigentümer ist ein älterer Herr aus Hessen. Wir nennen diesen E. In letzter Zeit hatte dieser eine Menge Ärger mit seiner Immo­bilie. Diese beherbergt mehrere Mietwohnungen. ­Errichtet wurde das Gebäude um 1920.

Altersbedingt war das Gebäude sehr pflegeintensiv. Immer wieder ging irgend­etwas kaputt. Mit großem Aufwand mussten Reparaturen durchgeführt werden. Infolge der aufgetretenen Mängel kam es zu Mietminderungen. Wegen ausbleibender Zahlungen mussten Mietverhältnisse gekündigt werden. Diese führten zu kostspieligen Räumungsklagen. Der Senior hatte die Nase vom Immobilienbesitz so voll, dass er sich entschloss, sich von diesem zu trennen.

Er beauftragte einen Makler, die Immobilie zu veräußern. Ein Interessent war schnell gefunden. Im Juli 2025 wurde beim Notar ein Kaufvertrag abgeschlossen. Der Erwerber – wir nennen ihn K – verpflichtete sich, an den Verkäufer 300.000 Euro zu zahlen. Nach wenigen Wochen meldete sich der Notar bei den Kaufvertragsparteien und teilte diesen mit, dass die Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises gegeben sind.

Am 19.08.2025 zahlte K den Kaufpreis. Vertragsgemäß sollten ab diesem Datum Nutzen und Lasten von E auf K übergehen. Nach all den Mühen in der Vergangenheit betrachtete E diesen Tag als Erlösung von großen Sorgen.

Auf Weisung des Veräußerers zahlten die Mieter den Mietzins an den Erwerber. Vom Käufer erwartete er, dass dieser ab diesem Zeitpunkt auch die Lasten übernimmt. Also Zahlungen für Grundsteuer, Versicherung usw. sowie Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht. Und zwar solange bis eine Umschreibung der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch erfolgt ist.

Ist der Kaufpreis gezahlt, kann der Notar den Antrag auf Eigentumsumschreibung im Grundbuch nur stellen, wenn der Erwerber den Nachweis erbracht hat, dass er die Grunderwerbsteuer an das zuständige Finanzamt abgeführt hat. In unserem Falle 6,5 Prozent von 300.000 Euro: 19.500 Euro. Die Regel ist, dass der Käufer zeitnah im Zusammenhang mit der Zahlung des Kaufpreises einen Bescheid über die Zahlung der Grunderwerbsteuer erhält. Normal ist auch, dass der Erwerber die Steuer unverzüglich zahlt. Die Behörde teilt dieses Ereignis dem Notar mit. Und dieser veranlasst die ­Eigentumsumschreibung. Alles Maß­nahmen, die an sich nur wenig Zeit in Anspruch nehmen.

Etwa einen Monat nach Erhalt des Kaufpreises erkundigte sich E beim Notar nach dem Sachstand, da er in Bezug auf Eigentumsumschreibung nichts mehr hörte. Letzterer brachte in Erfahrung, dass die Angelegenheit ruhte, da die Grunderwerbsteuer wohl nicht gezahlt wurde. Als E selbst beim zuständigen ­Finanzamt nachfragte, ob K irgendwelche Zahlungen geleistet hat, wurde er von der Behörde abgeblockt. Keine Auskunft. Steuergeheimnis.

Bis Januar 2025 wartete E auf Fortgang in der Angelegenheit. Seine Hoffnung, mit Zahlung des Kaufpreises nichts mehr mit der Angelegenheit zu tun zu haben, löste sich in Luft auf. E hatte zwar den Kaufpreis. Die Nutzungen gehen an den Erwerber. Doch die Sorgen rund um das Haus bleiben. Als Eigentümer steht er noch im Obligo. Er ist Schuldner bei der Gebäudeversicherung, dem Stadtsteueramt sowie den Partnern der Daseinsvorsorge wie ZKE. Er ist auch noch gegenüber den Mietern verpflichtet. Er haftet ihnen gegenüber noch aus Vertrag auf Erhaltung der Mietsache. Weiter obliegt ihm die Verkehrssicherungspflicht für das Gebäude. Er ist letztlich dafür verantwortlich, Gefahren am Grundstück zu beseitigen, die Dritte schädigen können. Eigentlich wollte er mit dem Verkauf der Immobilie erreichen, nicht mehr mit derartigem belästigt zu werden.

E bediente sich anwaltschaftlicher Hilfe. Der Käufer wurde im Januar 2026 angeschrieben mit der Aufforderung, Auskunft darüber zu erteilen, ob und gegebenenfalls welche Beträge auf die Grunderwerbsteuer gezahlt wurden. Weiter ging eine Aufforderung, bis spätestens 14 Tage nach Erhalt des Schreibens die Verpflichtungen gegenüber dem Finanzamt zu erfüllen und hierüber einen Beleg zu überlassen.

Tatsächlich reagierte K. Er ließ sich dahingehend ein, er habe eigentlich gar nicht gewusst, dass er die Steuer zahlen muss. Jetzt wisse er es. Und er würde seine Säumnis beenden. Tatsache ist, dass bis dato nichts geschehen ist. Fakt ist, dass der Veräußerer nach wie vor finanziell und mental belastet ist.

Wie kann man diesem Schrecken ein Ende setzen? Diese Fallkonstellation ist neu. Man sollte eigentlich meinen, dass derjenige, der eine Sache gekauft hat und hierfür zahlte, ein Interesse daran haben sollte, dass er auch Eigentümer wird. Offenbar ist in unserem Falle dieses Verlangen nur schwach ausgeprägt.

Der Käufer kassiert die Miete. Das scheint ihm zu genügen. Die Lasten tragen weiterhin die Verkäufer. Durch die Auflassungsvormerkung zu Gunsten des Käufers ist der Eigentümer gehindert, anderweitig über die Liegenschaft zu verfügen. Was ist nun zu tun? Fest steht, dass wir es mit einer schwierigen Situation zu tun haben. Welche Option hat die Verkäuferseite?

1. Option:

Rückgängigmachung des Kaufvertrages. Das würde in unserem Falle bedeuten, dass der Käufer in die Löschung der Auflassungsvormerkung einwilligt. Und die Verkäuferseite müsste den erhaltenen Kaufpreis zurückerstatten unter Abzug der Nutzungen, die der Käufer gezogen hat. Diese Variation findet bei dem Verkäufer keine Gegenliebe. Er wollte sich von seinem Eigentum trennen, um künftig nicht mehr von den Belastungen tangiert zu werden, die die Bewirtschaftung eines Mietshauses mit sich bringt. Weiter gibt es Liquiditätsprobleme. Nach Erhalt des Kaufpreises hat der Verkäufer darauf vertraut, dass – wie üblich – der Käufer bestrebt ist, durch Zahlung der Grunderwerbsteuer unverzüglich auch Eigentümer des gekauften Objektes zu werden. Daher hat er das Geld längerfristig angelegt. Dieses wieder flüssig zu machen, bringt Mehraufwendungen mit sich. Die Option Nummer 1 ist keine Lösung, auf die sich der Verkäufer einlassen wollte.

2. Option:

Diese könnte darin bestehen, dass der Verkäufer durch eigene Zahlung an das Finanzamt die Steuerschuld des Käufers tilgt. Ist dies geschehen, dürfte es nach diesseitiger Ansicht kein Hindernis geben, dass das Finanzamt dem Notar gegenüber die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausstellt. Und liegt diese vor, kann der Antrag auf Eigentumsumschreibung gestellt werden. Von dieser Möglichkeit will der Verkäufer nur subsidiär Gebrauch machen. Diese Alternative hat den Nachteil, dass zunächst eigene Mittel eingesetzt werden, um das Ziel zu erreichen.

3. Option:

Auf diese hat sich die Verkäuferseite ­fixiert. Der Käufer wurde unter Androhung gerichtlicher Schritte aufgefordert, binnen 14 Tagen ab Erhalt des Schreibens Auskunft darüber zu erteilen, ob er Zahlungen an das Finanzamt geleistet hat. Und weiter, die Steuerschuld komplett auszugleichen, um das Umschreibungshindernis zu beseitigen. Sollte der Käufer der Forderung nicht nachkommen, muss er damit rechnen, verklagt zu werden: auf Auskunft bzw. Zahlung der ausstehenden Steuerschuld an das Finanzamt.

Zum Zeitpunkt des Abfassens dieses Artikels waren die gesetzten Fristen noch nicht abgelaufen. Zahlt der Käufer, erledigt sich die Angelegenheit. Bleibt der Käufer passiv, verlängert sich der Albtraum des Verkäufers. Der Cut, der mit Abstoßen der Immobilie die Mühen beenden sollte, wäre nicht geglückt. Der Verkäufer müsste sich überlegen, ob er für ihre weitere Strategie die Optionen 1 oder 2 in Erwägung zieht.

Zahlt K auf unsere Mahnung hin, ist der Fall erledigt. Anderenfalls wissen wir schon heute, dass es für den Verkäufer ein langer und kostspieliger Weg wird, um sein Ziel zu erreichen. Schlimmstenfalls muss er 19.500 Euro in die Hand nehmen, um die Steuer vorzufinanzieren. Bei Regress kann E nur hoffen, dass K so potent ist, die vorgelegte Steuer zu ersetzen.

Welche Lehren ziehen wir aus diesem Fall? Die Zukunft ist ungewiss. Nicht nur bei Gericht und auf hoher See, auch im normalen Geschäftsleben ist man in Gottes Hand.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
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