Teilen und Herrschen

Aufgabe der Haus- und Grundeigentümervereine ist es, ihre Mitglieder in Angelegenheiten zu unterstützen, rund um die Immobilie. Hauptschwerpunkte sind rechtliche Fragen aus dem Mietrecht. Hier geht es um Wohnungen, gewerbliche Objekte und unbebaute Grundstücke. Einen immer größer werdenden Platz nehmen Anfragen ein, die sich mit dem Wohnungseigentum beschäftigen.

Die Struktur der Mitglieder unserer Vereine bildet einen hohen Anteil von Menschen fortgeschrittenen Alters ab. Und diese Klientel treibt ein spezielles Problem um. Wie schaff e ich es zu Lebzeiten, Vermögen an die nächstfolgende Generation zu übertragen. Als Vorgriff auf den Erbfall also ohne Entgelt.

Hauptsächlich geschieht dies aus zwei Gründen: - um Steuern zu sparen, - um bei späterer Notlage der Verschenker einen Regress des Sozialamtes wegen Heimkosten an die Beschenkten zu vermeiden.

Wer schon einmal wegen solcher Fragen bei uns vorgesprochen hat, weiß, dass ich der Euphorie der Fragenden reserviert gegenüberstehe. Zwei Varianten sind zu beachten.

Variante 1
Ist von einer Immobilie die Rede, in denen die Erblasser in spe selbst wohnen, ist besondere Vorsicht geboten. In der Phase des Fragens ist die Welt noch in Ordnung. Das Verhältnis zwischen Eltern und Kindern ist ungetrübt. Die ältere Generation möchte der jüngeren etwas Gutes tun. Es liegt nahe, den Nachwuchs von den oben erwähnten Gefährdungen (Erbschaftsteuer und Regress der öffentlichen Hand) zu schützen. Das ist der Vorteil für die Jüngeren. Und die älteren nehmen keinen Schaden. Sie werden durch Nießbrauch oder Wohnrecht geschützt. Sie haben weder Nutzen noch Einkünfte. Wir sind Familie. Wir halten zusammen. Alles super! Krach haben die anderen.

Leider muss ich in diesen Wein Wasser gießen. Seit Jahrzehnten übe ich den Beruf eines Rechtsanwaltes aus. Wer dies tut, unterhält eine Art Reparaturbetrieb. Unsere Dienste nimmt man in Anspruch, wenn irgendetwas schiefläuft.

Die Welt ist bekanntlich schlecht. Und gerade bei den Transaktionen, über die ich berichte, ist die Gefahr groß, dass die Träume platzen.

Wer das Eigentum an der Immobilie aufgibt, in der er wohnt, begibt sich freiwillig und ohne Not in eine viel schlechtere Position. Vor Übertragung war er Eigentümer. Der Inhaber dieser Rechte ist Herr aller Reusen. Er bewohnte sein Eigentum aufgrund eigenen Rechts. Er war in der Lage über das Objekt wirtschaftlich zu verfügen. Weiter konnte er entscheiden, ob und gegebenenfalls welche Investitionen bezüglich der Immobilie getätigt werden sollen. Weiter kann man sich vorstellen, dass vor Erbfall der Erbonkel oder die Erbtante bei den künftigen Erben gerne gesehen sind.

All diese positiven Aspekte ändern sich bei vorzeitiger Überlassung. Auch wenn ihm wirtschaftlich Nutzungen und Erträge weiter zufließen, so ändert sich seine gesellschaftliche Position. Als Nießbraucher oder Wohnungsberechtigter belastet er das Eigentum. Und so ist die Gefahr groß, dass man demjenigen, dem man etwas Gutes antun wollte, lästig wird. Auch wenn man heute innerhalb der Familie Friede und Harmonie hat, ist dies keine Garantie dafür, dass sich das schlagartig ändern kann. Es braucht nur ein Partner oder eine Partnerin hinzuzukommen, welche nicht passen. Dann kann mit der Einigkeit schnell Schluss sein. Und was dann folgt, entwickelt sich zu einem Kleinkrieg, der letztendlich dazu führen kann, dass die Verschenker entnervt die Wohnung aufgeben und es vorziehen, anderswo anzumieten. Leider häufige Realität.

Dass es so kommt, muss nicht sein. Aber es besteht die Gefahr. Es sollte sich daher jeder, der sich mit dem Gedanken trägt, die selbst bewohnte Immobilie einem Dritten zu übertragen, dieses Risikos bewusst sein.

Variante 2
Ganz anders ist es, wenn man andere Güter übertragen möchte. Auch fremdvermietete Wohnungen. Ehe man dies tut, sollte man sich Klarheit darüber verschaff en, ob man sich die Aktion wirtschaftlich leisten kann. Kommt man zu dem Ergebnis, dass man potent genug ist, ist es nicht zu beanstanden, sich von Teilen seiner Güter zu trennen. Zwei Gründe sprechen dafür:
Grund 1: Vermögen ist ein Janus. Es hat zwei Gesichter. Es bringt nicht nur Nutzen, sondern kann auch belastend sein. Wer Immobilien vermietet, weiß wovon ich rede. Manch einer findet es attraktiv, dem Stress Ade zu sagen.
Grund 2: Zum anderen, weil man bei Abberufung von der Zeit in die Ewigkeit nichts mitnehmen kann.

Man kann gute Werke tun, wenn man mit warmen Händen abgibt. Die Empfänger werden dies zu schätzen wissen und dem Gebenden dankbar sein.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Haus & Grund Saarbrücken
Tel.: 0681/66 83 7-0
Fax: 0681/66 83 7-16
E-Mail: info@hausundgrund-saarbruecken.de

oder

Anwaltskanzlei Hoffmann
Tel.: 0681/68 66 33 40
Fax: 0681/68 89 09 01
E-Mail: info@anwaltskanzlei-hoffmann.com