Wohnungseigentümer

Gemäß § 28 Abs. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über die Vorschüsse zur Bildung von Rücklagen. Es soll eine ausreichende Geldsumme angesammelt werden, um nötige künftige Instandsetzung und Instandhaltung zu finanzieren. Auch Modernisierungen sollen aus dem Topf der Rücklagen finanziert werden.

Die Geldmittel werden von den Eigen­tümern aufgebracht. Angemessene Vorschüsse sind zu erbringen. Die Wohnungseigentümer beschließen die Rücklagenhöhe. Aufgabe des Verwalters ist es, dafür zu sorgen, dass die Wohnungseigentümer ihren Verpflichtungen nachkommen.

Die Reparaturrücklage ist neben den übrigen Positionen des Hausgeldes in der Jahresabrechnung gesondert auszuweisen. Der Aufbau einer Erhaltungsrücklage wird immer wichtiger. Die Preise für Instandhaltung und Reparatur von Wohnungen und Häusern sind von 2020 bis 2024 um über 30 Prozent gestiegen. Quelle hierfür ist die Tabelle über die Kostenentwicklung in der FAZ vom 22.11.2025.

Wird in einer Versammlung der Wohnungseigentümer darüber beschlossen, welche Rücklagenhöhe angemessen ist, kommt es immer wieder zu Auseinandersetzungen. Die einen sehen sich bei einer Erhöhung finanziell überfordert. Andere beklagen, dass die Reparaturrücklage nicht ausreicht, um die Wohnungseigentumsanlage ordnungsgemäß zu bewirtschaften.

So wird an Haus & Grund des Öfteren die Frage gestellt, welche Reparaturrücklage adäquat ist. Das Wohnungseigentümergesetz (WEG) gibt uns hierüber keine Auskunft. Es ist von einer angemessenen Rücklage die Rede. Als Kompass für die Definition der Rücklagenhöhe dienen uns Angaben nach der II. BV (Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem zweiten Wohnungsbaugesetz).

Die dort angesprochenen Instandhaltungskosten beziehen sich auf die Kostenmiete im sozialen Wohnungsbau. Es liegen uns die Werte Stand 1.1.2023 vor. Hier sind drei Gruppen angesprochen.

§ 28 (2) Nr. 1: Instandhaltungskosten für weniger als 22 Jahre alte Wohnungen höchstens 10,60 Euro/Quadratmeter/Jahr
    
§ 28 (2) Nr. 2: Instandhaltungskosten für mindestens 22 Jahre alte Wohnungen höchstens 13,45 Euro/Quadratmeter/Jahr
    
§ 28 (2) Nr. 3: Instandhaltungskosten für mindestens 32 Jahre alte Wohnungen höchstens 17,18 Euro/Quadratmeter/Jahr

Die Zahlen stammen – wie erwähnt – aus 2023. Bei einer durchschnittlichen Inflationsrate von 2,5 Prozent/Jahr können die Sätze der Instandhaltungsrücklage entsprechend angepasst werden.

Wie oben erwähnt, steigen die Instandhaltungskosten rasant. Ein verantwortungsvoller Verwalter sollte darauf drängen, dass genügend Mittel angesammelt werden, um das Objekt zu erhalten. Wir haben genug Beispiele dafür, dass An­lagen verkommen und wertlos werden, weil Mittel fehlten.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
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